应某系某安装公司项目经理。２００２年２月２７日，应某与担任某施工处主任的郎某洽谈吊装设备租赁事宜，双方签订的《６８０吨吊机租赁合同》中明确，由某安装公司向某施工处租赁一台６８０吨的环轨式起重主吊机，并负责吊机环轨的基础施工，某施工处则负责吊机的运输、安装及配合该安装公司进行大件设备吊装。随后，郎某与应某进行技术交流，但郎某未将有关计算吊机安全吊装所需地面承载力估算值的光盘提供给应某，而是凭以往的施工经验，向应某提出了错误的吊机基础施工建议。应某作为项目经理，违反了建设施工活动坚持先勘察、后设计、再施工的原则，忽视了吊机环轨基础图上标明的地基承载力和平等度的技术要求，采纳了郎某的建议，并据此要求他人编制了错误的吊机基础施工方案。在施工过程中，两人先后发现吊机基础有渗水与沉降现象，但均未对吊机基础地基承载力等技术要求引起重视，要求工人继续施工，最终发生多人死伤的重大事故。
评析：
对被告人应某、郎某的行为应如何定性，主要有两种不同意见。
第一种意见认为，某安装公司与某施工处在施工中违反国家有关规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故，应某、郎某作为直接责任人员，其行为应认定为工程重大安全事故罪。
第二种意见认为，被告人应某和郎某在施工过程中违章冒险作业，其行为应认定为重大责任事故罪。
笔者赞同第二种观点。
重大责任事故罪与工程重大安全事故罪都属于危害公共安全的犯罪，两罪具有一定的相似之处：主观上都是过失犯罪，即行为人主观上对发生的重大事故后果都持疏忽大意或过于自信的态度；客观上两罪都要求发生法定的严重后果作为犯罪的必备要件，即引起重大伤亡事故，造成严重后果。
重大责任事故罪与工程重大安全事故罪的主要区别体现在犯罪主体和犯罪客观方面：（１）重大责任事故罪的犯罪主体是工厂、矿山、林场、建筑企业或者其他企业、事业单位的职工，属于自然人犯罪。工程重大安全事故罪的犯罪主体是建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位，属于单位犯罪。（２）重大责任事故罪的客观方面表现为行为人不服管理、违反规章制度或者强令工人违章冒险作业，因而发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的行为。工程重大安全事故罪的客观方面表现为违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的行为。
我国刑法对两罪客观方面规定得比较抽象，因而给司法实践中区分两罪造成了一定的难度。重大责任事故罪的本质是违章作业，具体表现为不服管理、违反规章制度和强令工人违章冒险作业两种形式。“不服管理”，是指职工不遵守本单位要求其遵守的各种规章制度和不服从本单位从事生产、作业的指挥、管理人员有关安全方面的工作安排。“违反规章制度”，是指违反有关生产安全方面的操作规程、劳动纪录和劳动保护等规定。刑法将“不服管理”和“违反规章制度”列为重大责任事故罪客观行为的一种，且使用顿号分割，表明行为人必须同时具备这两方面的要件。实际上，“不服管理”本质上就违反了相关的规章制度，因此“不服管理”与“违反规章制度”的含义是一致的。“强令工人违章冒险作业”，是指有关生产、作业的指挥、管理人员利用职权强令或利用其他方法强迫职工违章冒险作业。由于工人是在受迫情况下违章作业，因此刑法规定只追究相关指挥、管理人员的刑事责任，而不能追究被迫违章作业人员的刑事责任。工程重大安全事故罪的本质是违反国家规定，降低工程质量标准，因而造成重大安全事故。“降低工程质量标准”，是指建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家的规定，以低于国家规定的质量标准的标准进行工程的建设、设计、施工、监理的行为。
本案被告人应某违反规章制度，在缺乏相关科学勘察吊机地基地质情况的前提下，组织他人编制错误的吊机基础施工方案，在发现事故隐患时，主观上并未予以充分的重视，而是继续指挥他人违章冒险作业，最终导致重大事故的发生，其行为符合重大责任事故罪强令工人违章冒险作业的本质特征。被告人郎某违反有关特种设备安装前应向相关特种设备安全监察机构备案，设备安装后应向规定的监督检验机构提出验收申请的规章制度，未能向使用单位提供吊机的全面技术资料，在施工出现危险时，其采用错误的方法，强令工人冒险作业，对重大事故的发生负有直接责任，因而其行为同样具备重大责任事故罪的构成要件。
【浏览 次】
王某与周某口头协议，由周某召集工人为王某建造房屋12间，建筑材料由王某自备。施工过程中，周某发现王某提供的水泥、钢筋质量不符合要求，立即通知了王某，王某叫周某不要多管，说只要能得到拆迁补偿就行。周某怕质量有问题就停工了，王某以不付工钱相威胁迫使周某继续施工，第二层完工后，房屋出现多处质量问题，王某遂要求周某承担责任，周某不懂法律，不知如何处理。王某未付工钱，工人责难周某，周某请求王某先付工钱遭拒，只好自己垫付。另查明，在该房屋建造的半年前，王某所在的区已被规划为拆迁区。
评析：
一、损失由谁承担
一种观点认为，周某应承担损害赔偿责任。因为《中华人民共和国建筑法》明确规定：建设单位不得以任何理由，要求建筑设计单位或者建筑施工企业在工程设计或者施工作业中，违反法律、行政法规和建筑工程质量、安全标准，降低工程质量。建筑设计单位和建筑施工企业对建设单位违反前款规定提出的降低工程质量的要求，应承担主要责任。
另一种观点认为，王某应当承担缔约过失责任。原因：王某违反先合同义务，缔约时存在过错，且该过错导致合同无效，周某由于该合同的无效遭受了损失（垫付的工钱）。
上述两种观点的根本分歧是谁的过错导致房屋出现了质量问题。
二、双方的基础法律关系
王某与周某口头协议，由周某为王某建造房屋，双方当事人之间形成承揽合同。
所谓承揽合同，是指承揽人按照定作人的要求完成一定的工作并交付工作成果，定作人接受该项成果并给付报酬的合同。承揽合同具有诺成性、有偿性、双务性和不要式性等法律特征。按照他人的要求完成一定工作，并交付工作成果的一方为承揽人；要求他人完成一定的工作，接受工作成果并给付报酬的一方为定作人。
可见，本案中，王某与周某的口头约定在形式上具备承揽合同的要件，王某为定作人、周某为承揽人，且此合同属于“只包工不包料”的类型，即定作人自己准备建筑材料由承揽人进行建造，承揽人只出工不出料。
三、过错的认定
依照第一种观点，认为主要的过错方是周某，理由是周某应当拒绝王某降低工程质量的要求而拒绝，违反法律的规定。那么，周某是否有过错呢？
当周某在发现王某提供的材料不符质量要求时，及时向王某发出了不符通知，履行了充分的注意和通知义务，以后的工作需要由王某即定作人协助才能完成。《合同法》第二百五十九条第一款规定，承揽工作需要定作人协助的，定作人有协助的义务。王某在得到通知后，并未重新提供材料，反而以不付工钱胁迫周某继续施工。《合同法》第二百五十九条第二款规定，定作人不履行协助义务致使承揽工作不能完成的，承揽人可以催告定作人在合理期限内履行义务，并可以顺延履行期限，定作人逾期不履行的，承揽人可以解除合同。据此，承揽人在定作人对所提供的不符合要求的原材料拒绝补正时有合同解除权。解除权是一形成权，是指权利人仅凭自己单方意思表示即可引起民事法律关系消灭的权利。对于不懂法律的周某来说不可能知道自己有解除合同的权利，没有行使解除权不能认定某滥用权利，中止履行合同的周某被王某胁迫后才继续履行，期间周某主观上并没有过错。
其实第一种观点在论证过程中有不妥之处，表现在：其一，本案涉及的是自然人住房的建筑合同，当事人一方或双方为自然人，而被引用的法条的适用主体却是法人；其二，以周某对王某降低工程质量的要求应当予以拒绝而未拒绝就当然认定周某具有主要过错，未免过于片面，而对王某是否具有过错以及其行为对承揽合同的效力会产生怎样的影响则未作任何分析，割裂了王某与周某之间行为的关联性。
可见，王某是否具有过错以及其行为会产生怎样的法律后果则成为关键。
第一，王某自始存在过错。所谓自始存在过错，是指王某的过错在缔约之际就已存在，王某所在区被规划为拆迁区的事实在王某建房的半年前就已形成，王某对此应当是明知，王某也表明过自己建房就是为了达到拆迁补偿的目的，那么王某提供质量不符要求的材料也就绝非偶然了，而是在建房之前“精心设计”好的，可见王某的过错在缔约之际就表现为欺诈，隐瞒了自己建房的真实意图；王某的过错在合同履行过程中则表现为胁迫周某继续履行合同。
第二，王某的过错导致合同无效。王某建房降低工程质量的目的就是为了取得拆迁补偿金，其行为的最终结果会损害国家利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情况之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。显然，本案中王某的行为符合本条第（一）项的规定，王某与周某间的承揽合同无效。无效合同自始没有法律约束力，不发生履行效力。
四、合同无效的处理
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故王某因自己的过错而导致的损失无权要求周某进行赔偿。本条实际上规定的是缔约过失制度。大多数学者认为缔约过失责任的理论依据是诚实信用原则。所谓诚实信用原则就是要求人们在从事民事活动时，要讲究信用，恪守诺言，诚实不欺，用善意的心理和方式取得权利、履行义务，在不损害他人利益和社会利益的前提下追求自身的利益。
缔约过失责任的构成要件包括：（一）缔约一方当事人对合同不成立、无效或被撤销具有过错。过错发生在合同缔结阶段，即使责任发生在合同成立后，因欠缺生效要件而被确认无效或撤销，但其责任人的过错仍须在缔约之际就已存在。前已论述王某在缔约之际就存在过错。（二）合同一方违背其应尽的先合同义务。先合同义务是一项法定义务，通常包括告知义务、协作和照顾义务、保证合同的真实性和合法性义务等。王某欺诈缔约违反了先合同义务。（三）缔约过失行为使一方当事人遭受损失，如可得利益的丧失、人身或财产的损失等。周某替王某垫付的工钱就是周某财产的损失。（四）违反先合同义务与损害结果之间有因果关系。王某欺诈缔约使周某遭受了损失。
综上，笔者同意第二种观点，即由王某承担缔约过失责任。
（作者单位：江苏邳州市人民法院）
【浏览 次】
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂，住所地乌鲁木齐市X路X号。
法定代表人：陈某某，董事长。
委托代理人：吕某某，该厂职员。
委托代理人：关勇，新疆元正律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国民主同盟新疆实业发展总公司，住所地乌鲁木齐市X路X号。
法定代表人：王某某，经理。
委托代理人：吴某某，董事长。
委托代理人：吴某，新疆方舟律师事务所律师。
上诉人新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂（以下简称木材总厂）与上诉人中国民主同盟新疆实业发展总公司（以下简称实业公司）房屋租赁纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，木材总厂的委托代理人吕某某、关勇，实业公司的法定代表人王某某、委托代理人吴某某、吴某到庭参加诉讼，现已审理终结。
经审理查明：1992年10月6日，木材总厂与中国民主同盟新疆乌鲁木齐现代文化交流站（以下简称交流站）签订《营业大楼租赁合同书》，约定：交流站租用木材总厂办公楼左侧的营业大楼共四层（包括地下室），建筑面积3，054平方米，作为办公室、宾馆、餐厅、舞厅等，租期为20年。营业大楼续建的工程费用，交流站投资100万元，应在合同生效后半个月内支付给木材总厂20万元，1993年3月底前再支付40万元，其余投资款在工程竣工前全部交清。交流站支付的续建费用100万元，抵扣租金，扣完后依合同约定继续向木材总厂支付租金。按建筑面积计算，每平方米每月租金20元；每年度分四次支付，一次按年租金的25％付清，每次付款时间为该季度的第一个月。租金价格在合同生效后三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。水、暖、电费用按规定分季度向木材总厂交纳。如实业公司拖欠租金，按日千分之五交纳滞纳金。营业大楼正式交付实业公司使用之日为起租日。木材总厂负责办理营业大楼租赁手续。除交流站投资的100万元，续建大楼所需的其他费用由木材总厂承担。在不影响整体结构前提下，可按交流站需要设计。木材总厂保证承租房内的水、暖、电的正常供应。木材总厂在使用期限内，不干预交流站对承租房的使用权、经营权。双方必须严格遵守合同约定的各项条款，任何一方违约，必须向对方赔偿合同额25％违约金及一切相关的经济损失。
1993年7月26日，交流站向乌鲁木齐市沙依巴克区工商局申请将交流站更名为实业公司，以后工商局给实业公司核发了营业执照，注册资金80万元。
签订合同后，实业公司于1992年11月2日向木材总厂付款20万元，1993年5月18日付款10万元，5月29日付款40万元，6月25日付款15万元，9月30日付款30万元，以上共计115万元。此后从1994年5月至1995年12月实业公司又付给木材总厂款项274，847元。关于付款问题，一审判决还认定：讼争的营业大楼原由长城建筑公司所属史锡宝工程队施工，后变更为乌鲁木齐市天镁建筑公司（以下简称天镁公司）施工。经实业公司、木材总厂与史锡宝协商，由实业公司支付给史锡宝前期工程费用4万元，史锡宝收款后向实业公司出具了收条并向一审法院出具了证明。1994年5月1日营业大楼X—3层由天镁公司施工完毕后交付给实业公司，地下室于1995年1月1日交付给实业公司。施工中木材总厂共支付给天镁公司工程款984，081.17元，其余款项由实业公司支付。1998年7月，实业公司与木材总厂在《建筑与安装工程审核情况说明书》中最后审定的营业大楼工程造价2，235，789.81元，实业公司实际直接支付给天镁公司工程款为1，251，708.64元。实业公司付给木材总厂、史锡宝、天镁公司款项共计2，716，555.64元。实业公司为建设营业大楼实际超付资金1，716，555.64元。对一审判决认定的这一事实，双方在二审期间中均未提出异议。一审期间，双方于1999年11月16日签署了两份付款清单，对帐结论为实业公司支付给木材总厂的款项为1，424，847元，双方无争议。另付给史锡宝40，000元和搬迁费10，000元双方有争议，由法庭确认。木材总厂支付984，081.17元双方无争议，另有四笔费用计95，230元，双方有争议，由法庭确认。同日，双方还签订了《中国民主同盟新疆实业发展有限公司欠新疆建筑木材加工总厂款项清单》，确认实业公司欠木材总厂64，005元。
此外，交流站与木材总厂在1993年3月签订了《协议书》约定：木材总厂同意为交流站向银行贷款150万元提供担保。交流站同意在银行贷款落实到位时，提前将租赁营业大楼合同书中约定应支付的续建工程款80万元一次付清，并同时付足50万元，作为信誉保证金。1997年4月，乌鲁木齐市沙依巴克区税务局（以下简称沙区税务局）无偿使用承租房二楼约325.32平方米房屋作该局办公室，二上诉人均未与沙区税务局签订允许该局无偿使用部分讼争房的书面协议。一审判决认定，1996年1月1日至1999年5月18日，木材总厂反租实业公司两间房，每间每年按1.8万元计算，木材总厂应付实业公司租金121，500元；1997年3月18日至1998年2月16日，木材总厂又租实业公司房屋一间，每间每年1.8万元，应付租金1.65万元；1998年7月17日至1999年5月18日，木材总厂又租实业公司房屋一间，每间每年仍为1.8万元，应付租金1.5万元。木材总厂反租实业公司四间房屋，共应支付实业公司租金15.3万元。对上述认定，双方当事人在二审期间均未提出异议。
1997年6月10日，木材总厂与实业公司签订《关于收交金三角租金的协议》，约定：根据双方签订营业大楼租赁合同，经双方充分协商，既考虑到原合同生效之日起三年内租金不变，逾期后在市场平均价水平上另行调整的条款，又考虑到实业公司存在困难的实际情况，同意对实业公司按优惠方案计算租金，即1996年应收租金3，054平方米×50元×9个月＝137.43万元，1997年应收租金3，054平方米×50元×12个月＝182.24万元，1996年的租金于1997年7月底前交清，1997年的租金于12月底前分三期付清。
不再按期付清，按原合同第7条办理，即违约拖欠租金以日按千分之五计滞纳金。对于这份协议的效力，一审判决认定木材总厂清算小组写给该厂的清算报告中并未出现和涉及该协议，说明在1998年8月以前双方未就租金价格调整达成一致意见。清算小组负责人俞新元证实报告真实。木材总厂反租实业公司的四间房自1996年至1999年租金价格未作调整，也说明双方未就调整租金价格达成一致。实业公司认为，木材总厂是为了应付上级检查才要求与其签订该协议，该协议是虚假的，不是双方当事人的真实意思表示，应无效。木材总厂清算小组负责人俞新元向一审法院提供的书面《补充说明》称：清算报告反映的是个人观点，未经集体讨论，未形成领导班子集体意见，报告文本上未加盖单位公章。该报告不具备法律效力，一审法院以该报告作证据不尊重客观事实。木材总厂参与合同签订的工作人员向一审法院提供书面证言证明该合同真实、合法。
另查明，双方在1998年6月28日签订了实业公司欠木材总厂水电费清单。实业公司已支付水电费163，710.5元，共欠441，631.54元，尚欠441，631.54元—163，710.5元＝277，921.04元。1998年11月，木材总厂在讼争房一侧临窗采光处不足5公分间距处另建一栋楼，影响营业大楼部分场地采光、通风，影响承租房屋的正常经营使用。1982年9月15日木材总厂取得厂区占地的《国有土地使用证》，土地性质为行政划拨，用途为生产和生活用地。承建讼争房屋先后取得立项批文、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。
新疆自治区人民政府办公厅发文同意木材总厂建立属社会服务性大型综合市场商贸城。乌鲁木齐市市场建设领导小组办公室发文同意实业公司开办“金三角大市场”，并到工商、消防、税务等部门办理开办登记证。
又查明，1997年1月6日实业公司给乌鲁木齐市鑫源商贸有限公司（以下简称鑫源公司，以后更名为乌鲁木齐市海阔商贸有限公司）出具了委托书，记明：鑫源公司代理实业公司在承租楼内收取租金、水、电、暖费、物业管理、还贷。受托方与木材总厂签订租赁合同如与实业公司、木材总厂签订的合同相抵触，以后一个为准。代理期限为1997年1月6日至2000年1月5日。以后代理期限延期至2005年1月4日。1997年1月6日，木材总厂与鑫源公司签订《营业大楼租赁合同书》约定：自签字盖章生效后，租金按建筑面积每月每平方米20元计，三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。同日，双方签订的《补充合同》约定、上述协议如与1992年10月6日木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》相抵触，则以后一协议为准。实业公司以木材总厂、鑫源公司签订的二份协议作为证据否认实业公司、木材总厂签订的《关于收交金三角租金的协议》中有关提租的内容。
实业公司以木材总厂违约、影响其正常使用和经营房屋为由向一审法院起诉，要求木材总厂承担违约金，赔偿损失和利息。木材总厂提起反诉称；依租赁合同约定，实业公司投入的100万元折抵完租金后应按约定继续交纳租金，但事实上自1994年该楼竣工交付使用后，未交纳分文租金，截止到1998年8月31日已累计欠租6，641，972元，拖欠水、电、卫生费计331，683.34元。实业公司承租期间将承租房一层窗户全部改造成门面，造成该楼严重安全隐患。承租期间，实业公司在承租房内从事色情表演，被社会传媒披露因此严重损害了木材总厂的名誉。据此请求：解除双方签订的《营业大楼租赁合同书》。实业公司支付拖欠房屋租金6，441，972元，水、电、暖、卫生费331，683.34元，利息57，851.32元。实业公司承担违约金3，579，159.64元。实业公司将擅自改造的楼层恢复原状，在报纸上公开道歉，消除因从事色情表演给木材总厂带来的不良影响。实业公司承担全部诉讼费用。
一审法院审理认为，双方当事人签订的《营业大楼租赁合同书》为有效合同。签订合同后，实业公司已依约投入100万元的情况下，追加投入全部营业大楼建设款将房建成。木材总厂未依约履行100万元以上的补充投资义务，已构成违约。木材总厂为实业公司贷款担保与木材总厂和实业公司间的房屋租赁行为，是两个不同的法律关系，木材总厂提出改变投资方式不构成违约的理由不成立。1998年12月木材总厂在实业公司承租的营业大楼旁另建大楼，致使营业大楼X平方米的房产不能采光，严重影响了实业公司对营业大楼的正常使用，给实业公司造成较大的经济损失，也违反了合同约定，构成违约。木材总厂违约行为给实业公司造成的经济损失，用支付违约金的方式即可补偿，实业公司要求木材总厂赔偿经济损失的请求不予支持。沙区税务局无偿占用营业大楼X.32平方米房产而造成的损失，实业公司可另行要求沙区税务局支付。实业公司建设营业大楼中多支付的1，716，555.64元，应从1994年5月1日木材总厂交付房屋时起算利息，并按照折抵租金递减本金的方法计算。实业公司应支付给木材总厂的租金3，445，274.4元，同实业公司已付款项2，716，555.64元及多付款1，716，555.64元的利息相折抵，基本抵平。实业公司未逾期支付租金，因木材总厂反诉请求实业公司支付延期付款违约金并解除合同的请求，一审法院不予支持。实业公司拖欠木材总厂的水、电、暖费277，921.04元应予给付，同时应承担延期付款利息56，511.28元。实业公司拖欠木材总厂的借款64，005元应一并给付。实业公司使用营业大楼中因经营需要对一楼窗户所做的改动，符合合同要求；木材总厂以此主张实业公司违约，要求其恢复原状，一审法院不予支持。据此判决：一、木材总厂与实业公司签订的《营业大楼租赁合同书》有效；二、实业公司投入款2，716，555.64元（预付租金），及实业公司多投入款1，716，555.64元的利息731，428元，共计3，447，984元；截止到1999年8月31日实业公司应付木材总厂租金3，445，274.4元，两项折抵，实业公司尚余款2，709.6元可继续折抵租金；三、木材总厂偿付实业公司违约金3，664，800元；四、实业公司给付木材总厂水、电、暖费277，921.04元，偿付利息56，511.28元；五、实业公司给付木材总厂欠款64，005元；六、驳回实业公司的其他诉讼请求；七、驳回木材总厂的其他反诉请求。案件受理费本诉费60，210.4元，实业公司负担30％，即18，063.12元，木材总厂负担70％，即42，147.28元；反诉费58，076.33元，实业公司负担40％，即23，230.53元，木材总厂负担60％，即34，845.80元。
一审判决主文第二项731，428元利息的计算方法是：1994年5月1日木材总厂交付出租房1—3层时，实业公司超付资金1，716，555.64元已全部投入到出租房建设中。从1994年5月I日至1995年11月30日租金100万元折抵完毕，这期间超付资金1，716，555.64元不分段计息，利率按当时平均利率13.95％（年利率）计息，共计431，027元。从1995年11月30日以后每季度扣除租金179，430元。本金递减后计租，利息共计300，401元时，本金折抵完毕。两项利息合计731，428元，一审法院对一审判决主文第三项违约金3，664，800元，是按下列方法计算出来的，即：20元（每月每平方米租金标准）×3，054平方米（实业公司承租房屋总面积）×12个月×0.25（违约金标准）×20年（合同约定的租期）＝3，664，800元。木材总厂与实业公司均不服一审判决，向本院提起上诉。木材总厂上诉请求：撤销一审判决，判令实业公司承担违约责任并赔偿因违约给其造成的经济损失。事实和理由如下：一审判决认定木材总厂违约缺乏事实和法律依据。实业公司未按合同约定的时间支付租金已构成违约。实业公司向银行贷款支付房租，木材总厂为贷款提供担保，双方改变了合同约定的付款方式，不能认定木材总厂支付续建资金不足构成违约。按合同约定，三年内房租为每月每平方米20元，三年后双方按市场价格商定；一审判决以此价格作为三年后租金标准违反了合同约定，侵犯了木材总厂权益。应认定《关于收交金三角租金的协议》有效。一审判决将实业公司多交的续建承租房的投资款抵作租金，又计算利息，违反了财务原则，而且也不知道利息数额是如何计算出来的。一审判决木材总厂承担3，664，800元违约金，既不符合合同约定，也没有法律依据，且不知是如何计算出来的。一审判决认定实业公司改建承租房不违约与合同约定不符，违背了意思自治原则。一审判决驳回木材总厂反诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院支持反诉请求。实业公司亦不服一审判决，向本院提起上诉请求：改判木材总厂承担因其违约给实业公司造成的经济损失3，877，894.08元；改判木材总厂承担因其违约占用实业公司利息2，497，386.74元。事实和理由为：木材总厂多次违约给实业公司造成巨大经济损失，依据《经济合同法》第31条规定：当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金。如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应当赔偿，补偿违约金不足的部分。按法律规定，利息的计算应以银行同期利率作为标准，银行同期利率分别为月利率16.5％、15％、13.725％、12.24％，平均利率为13.9％，以此为标准计算木材总厂应向实业公司支付利息的数额为2，222，076.3元，而非一审判决认定的利息731，428元。
本院认为，木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》是双方当事人真实自愿的意思表示。出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，《城市房地产管理法》第55条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国家；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。木材总厂应根据法律规定将收取的房租中所含的土地收益部分上缴国家并办理出租登记备案、领取租赁许可证。实业公司承租讼争房屋开办金三角大市场获得乌鲁木齐市人民政府有关部门批准，并已办妥营业、税收、消防审批手续，据此，一审判决认定《营业大楼租赁合同书》有效，是正确的，应予维持。关于《关于收交金三角租金的协议》的效力问题。《营业大楼租赁合同书》约定：按建筑面积计算每月每平方米20元的租金价格在合同生效后三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。《关于收交金三角租金的协议》的内容与主合同关于三年后调整租金标准的内容是连贯的、相互衔接的，是租赁合同的补充协议。木材总厂的内部清算报告未署名、未签章、未经厂领导讨论，是木材总厂的内部材料，对外不产生证据效力，实业公司以此作为主张该协议不成立或不生效的证据，理由不成立。
木材总厂反租实业公司四间房屋与实业公司承租木材总厂营业大楼是两个法律关系，二者没有必然的因果关系，实业公司上诉主张以反租房屋未提租来否认《关于收交金三角租金的协议》的效力，亦缺乏事实和法律依据。1997年1月6日木材总厂与鑫源公司签订了《营业大楼租赁合同书》和《补充合同》，就《补充合同》内容看，约定如1997年1月6日签订的租赁合同与1992年10月6日签订的租赁合同相抵触，应以1992年10月6日租赁合同为准；后一租赁合同约定按建筑面积每月每平方米20元，自合同生效之日起三年内不变，合同经双方签字盖章后即生效；前一租赁合同约定营业大楼正式交付使用之日为起租日；两份合同约定的起租日相矛盾，应以前一约定为准。实业公司以前后两个合同约定的租金标准相同来证明《关于收交金三角租金的协议》不成立或无效，也是没有道理的，因后一合同约定的起租日无效而不具备证明力。《关于收取金三角租金的协议》上盖有交流站的印鉴，还有实业公司董事长吴某某的签字，实业公司未能举出签订该协议时存在意思表示不自愿、不自由的法定情形，应认定《关于收取金三角租金的协议》有效。根据《营业大楼租赁合同书》和《关于收取金三角租金的协议》约定的租金标准，实业公司投入的100万元资金折抵租金至1995年9月12日，1，716，555.64元折抵租金至1997年4月8日。木材总厂未对实业公司履行《关于收取金三角租金的协议》是否存在违约事实以及如何承担违约责任提出明确、具体的诉讼请求，对履行该协议涉及到的违约问题，本院不予审理。
1993年3月，木材总厂与交流站签订的《协议书》将木材总厂为实业公司贷款提供担保与实业公司向木材总厂提前支付80万元联系起来，但未约定提前付款时间，参照《中华人民共和国经济合同法》第78条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，据此应推定原合同的履行方式未因签订该协议而变更。木材总厂为实业公司向银行贷款提供担保而签订的其他合同，与本案的房屋租赁纠纷是各自独立的两个法律关系，且与本案合同主体亦不同，木材总厂上诉主张因签订贷款担保合同而改变了《营业大楼租赁合同书》的履行方式，从而应免除木材总厂不支付续建投资款的违约责任，其理由不成立，本院不予支持。依《营业大楼租赁合同书》的约定，实业公司应于1993年10月21日前支付承租房屋续建投资款20万元，实际于1993年11月2日付清；应于1993年3月底前支付40万元，实际在5月18日支付10万元，5月29日支付30万元，其延期付款行为已构成违约。合同中有关拖欠租金以日千分之五交付滞纳金的约定，其法律性质为专项违约金，仅对拖欠租金产生法律效力，实业公司应以此为标准承担违约责任。
木材总厂未依合同约定支付营业大楼续建投资款已构成违约，应承担违约责任并赔偿实业公司因此造成的损失。实业公司多投入的资金产生的利息应视为木材总厂违约给其造成的损失，由木材总厂予以赔偿。一审判决在计算利息上存在两方面缺陷，应予纠正，其一，一审判决按年利率13.95％作为计息利率明显高于国家规定的同期最高类别的利率（即固定资产贷款利率），从而违反了《中华人民共和国中国人民银行法》规定的利率法定原则，应以同期固定资产贷款利率计息。其二，一审判决以实业公司多投入资金折抵租金期间作为计息期间，未考虑《关于收交金三角租金的协议》生效后提租的事实。实业公司拖欠木材总厂水、电、暖费已构成违约，应承担违约责任；一审判决其承担延期付款利息而不承担违约责任，缺乏法律依据，应予纠正。《营业大楼租赁合同书》约定：任何一方违反合同约定的条款，必须向对方赔偿合同额的25％违约金，即任何一方违约，按比例向对方支付违约金；由于本案双方当事人均违约，违约金比例相同，相互抵销。
木材总厂上诉主张实业公司承租期间擅自改变房屋结构、从事色情表演，因证据不足，本院不予认定。沙区税务局无偿使用营业大楼中325.32平方米的房屋是由出租人同意还是承租人同意的，双方各执一词、说法不一，因双方或其中一方均未与沙区税务局签订书面协议而难以查清，根据公平原则，由双方合同约定、法院判令的租金标准，按50％的比例分摊租金。木材总厂在实业公司承租的营业大楼旁近距离建楼房，影响实业公司承租房屋的采光、通风，给其正常经营造成损失，这一行为既是违约行为又是侵犯相邻权的侵权行为，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。实业公司已选择追究木材总厂的违约责任，对该违约行为给实业公司造成的损失是否超过违约金，是否应对超出违约金的损失予以赔偿，缺乏定量化的证据，本院难以对是否应赔偿损失或应当赔偿多少作出判断；由于这一事实有相对独立性，权利人可就此另行提起诉讼。
《关于收交金三角租金的协议》仅对1996年4月1日至1997年年底的租金标准等作出约定，对1998年1月1日以后的租金标准没有约定，在合同履行过程中，以致在诉讼中双方当事人就租金标准不能协商达成一致意见，导致租赁合同难以继续履行，木材总厂请求解除《营业大楼租赁合同书》，本院准许。本院根据《营业大楼租赁合同书》、《关于收交金三角租金的协议》的约定、当地房屋租赁的市场行情、双方房屋租赁关系提前解除以及实业公司出资承建讼争房屋的情况、当事人提出的上诉请求，将1998年1月l日至租赁合同解除之日的租金标准确定为每月每建筑平方米30元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第一、五、六项；
二、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第二、三、七项；
三、解除木材总厂与实业公司签订的《营业大楼租赁合同书》，自本判决生效后90日内实业公司将承租房屋交还木材总厂。
四、自判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付1997年4月9日至1997年12月30日租金（其中2，728.68平方米按建筑面积每月每平方米50元计租，325.32平方米按建筑面积每月每平方米25元计租）。
五、自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付自1998年1月1日至本判决生效之日租金（其中2，728.68平方米按建筑面积每月每平方米30元计租，325.32平方米按建筑面积每月每平方米15元计租）。
六、自本判决生效之日起30日内，木材总厂向实业公司支付1，716，555.64元利息（自1995年9月13日至1997年4月8日，按中国人民银行公布的同期固定资产贷款利率计息）。
七、自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付延期支付租金的违约金123，500元。
八、变更新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第四项为：自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付水、电、暖费277，921.04元。
九、驳回上诉人的其他上诉请求。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费118，286.73元，由实业公司负担82，800.71元，木材总厂负担35，486.02元。
本判决为终审判决。
[案情]
原告（反诉被告）：上海京银大厦建设发展有限公司。
被告（反诉原告）：上海中商穗华置业有限公司。
原告上海京银大厦建设发展有限公司（以下简称京银大厦有限公司）开发建造的京银大厦和被告上海中商穗华置业有限公司（以下简称中商穗华公司）开发建造的中商大厦均位于陆家嘴金融贸易开发区，两者相距8米。1995年10月26日，京银大厦开工打桩时，中商大厦做基坑围护。在双方施工过程中，中商大厦的基坑支护体系出现险情。同年l1月21日京银大厦停止打桩。同时，上海浦东新区城市建设局施工协调小组组织专家对工地存在的问题进行调查分析，提出三点意见：l.鉴于目前京银大厦打桩工期不能避开自身送桩深度1.5倍范围内相邻的中商大厦地下工程的基坑土方开挖期，根据浦城建管（94）第84号文第9条规定，京银大厦打桩应采取有效的防护措施与监测手段，并报浦东新区X组织专家审查，再经城建局批准才能开工打桩。2.中商大厦基坑处于较危险状态，在不中断挖土的情况下立即对围护结构采取加固措施。1995年12月28日，上海市浦东新区城市建设局作出“关于中商大厦与京银大厦地基基础工程施工协调的决定”，主要内容：据有关设计资料和现场踏勘，由于中商大厦支护体系设计不当及相邻的京银大厦打桩的影响，陆家嘴金融贸易区内的中商大厦的基坑目前处于危险状态，中商大厦应做好基坑围护的安全措施，原则同意京银大厦施工单位制定的打桩安全防护方案，12月25日京银大厦可恢复打桩。1995年12月25日，被告致函原告，要求将京银大厦恢复打桩时间延至1996年1月l0日，原告当即回函，称京银大厦自停工打桩已受到重大损失，在保留索赔的前提下，只同意于1995年12月29日恢复打桩。
原告于1996年2月提起诉讼，称被告由于基坑支护体系设计不当，造成原告停工38天，要求被告赔偿因停工造成的经济损失（略）.5元。法院审理中，被告提出反诉，反诉原告认为造成基坑危险是由于反诉被告违反有关规定打桩所致，要求反诉被告赔偿因加固基坑造成的损失。
[审判]
法院经审理认为：原告因其打桩工期不能避开自身送桩深度l.5倍范围内，相邻的中商大厦地下工程的基坑土方开挖期，按规定应对打桩采取有效的防护措施与监测手段并报有关部门审查批准才能开工打桩。原告认为造成其停工的原因是中商大厦基坑支护体系设计不当，应由被告承担民事赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。另鉴于被告未及时做好基坑抢险工作，而要求原告将恢复打桩日期延长，原告因此将恢复打桩期，从1995年12月25日延长至12月29日，由此给原告造成的损失，应由被告予以补偿，具体数额由法院酌情判定。被告由于本身基坑支护体系设计不当，因此中商大厦基坑出现险情与京银大厦打桩没有必然的因果关系，因此被告反诉耍求原告赔偿因采取基坑防护措施造成的损失缺乏依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第6条之规定，法院于1996年8月14日作出判决：（1）被告应在本判决生效之日起7天内一次性补偿原告经济损失25万元；（2）原告其余诉讼请求不予支持；（3）反诉原告要求反诉被告赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。
宣判后，双方当事人均未提出上诉。
[评析]
本案中的京银大厦与中商大厦是相毗邻的建筑物，故原、被告形成了相邻关系。根据《中华人民共和国民法通则》的有关精神，相邻关系人在对各自的不动产行使权利时，应当按照有利生产、方便生活、闭结互助、公平合理的原则，相互给予便利和接受限制。这个精神反映在相毗邻的建筑物的施工中，这要求相邻人不得在施工中损害相邻他方的建筑物或不动产，对施工中发生或可能发生的危害，应及时排除妨碍、停止侵害，造成相邻他方损失的，责任者应承担民事责任。
本案原告的京银大厦后于被告的中商大厦开工，根据浦东新区城建局的《浦东新区相邻建筑地下工程施工管理办法（暂行）》的规定，因施工致使该工程附近的建筑物、构筑物、地下管线或正在施工的相邻建筑受到影响，在施工前应提出相应的安全技术措施方案，由建筑物业主或工程承包人召集相邻各方进行讨论，经认可后方可施工；打桩期应避开自身送桩深度1.5倍范围内相邻地下工程的基坑土方开挖期，否则需将其沉桩组织设计及监测方案，报浦东新区城市建设局审批。原告因未能正确履行上述规定，被有关部门责令停工，故原告在此期间的停工损失，与被告的中商大厦基坑支护体系设计不当，没有直接的因果关系，相邻一方的被告不承担民事责任。此后的停工损失，则是因被告未按有关部门的要求，做好中商大厦的基坑抢险工作，致原告不能准时开工，被告应对此承担民事责任。
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂，住所地乌鲁木齐市X路X号。
法定代表人：陈某某，董事长。
委托代主人：吕向辉，该厂职员。
委托代理人：关勇，新疆元正律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国民主同盟新疆实业发展总公司，住所地乌鲁木齐市X路X号。
法定代表人：王某某，经理。
委托代理人：吴某某，董事长。
委托代主人：吴某，新程方舟律师事务所律师。
上诉人新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂（以下简称木材总厂）与上诉人中国民主同盟新疆实业发展总公司（以下简称实业公司）房屋租赁纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（l999）新民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，木材总厂的委托代理人吕向辉、关勇，实业公司的法定代表人王某某、委托代理人吴某某、吴某到庭参加诉讼，现已审理终结。
经审理查明：1992年10月6日，木材总厂与中国民主同盟新疆乌鲁木齐现代文化交流站（以下简称交流站）签订《营业大楼租赁合同书》，约定：交流站租用木材总厂办公楼左侧式营业大楼共四层（包括地下室），建筑面积3.054平方米，作为办公室、宾馆、餐厅、舞厅等，租期为20年。营业大楼续建的工程费用，交流站投资l00万元，应在合同生效后半个月内支付给木材总厂20万元，1993年3月底前再支付40万元，其余投资款；在工程竣工前全部交清。交流站支付的续建费用100万元，抵扣租金，扣完后依合同约定继续向木材总厂支付租金。按建筑面积计算，每平方米每月租金20元；每年度分四次支付，一次按年租金的25％付清，每次付款时问为该季度的第一个月。租金价格在合同生效后三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。水、暖、电费用按规定分季度向木材总厂交纳。如实业公司拖欠租金，按日千分之五交纳滞纳金。营业大楼正式交付实业公司使用之日为起租日。木材总厂负责办理营业大楼租赁手续。除交流站投资的100万元，续建大楼所需的其他费用由木材总厂承担。在不影响整体结构前提下，可按交流站需要设计。木材总厂保证承租房内的水、暖、电的正常供应。木材总厂在使用期限内，不干预交流站对承租房的使用权、经营权。双方必须严格遵守合同约定的各项条款，任何一方违约，必须向对方赔偿合同额25％违约全及一切相关的经济损失。
1993年7月26日，交流站向乌鲁木齐市沙依巴克区工商局申请将交流站更名为实业公司，以后工商局给实业公司核发了营业执照，注册资金80万元。
签订合同后，实业公司于1992年11月2日向木材总厂付款20万元，1993年5月18日付款10万元，5月29日付款40万元，6月25日付款15万元，9月30日付款30万元，以上共计115万元。此后从1994年5月至1995年12月实业公司又付给木材总厂款项274，847元。关于付款问题，一审判决还认定：讼争的营业大楼原由长城建筑公司所属史锡宝工程队施工，后变更为乌鲁木齐市天镁建筑公司（以下简称天镁公司）施工。经实业公司、木材总厂与史锡宝协商，由实业公司支付给史锡宝前期工程费用4万元，史锡宝收款后向实业公司出具了收条并向一审法院出具了证明。1994年5月1日营业大楼l－3层由天镁公司施工完毕后交付给实业公司，地下室于1995年1月1日交付给实业公司。施工中木材总厂共支付给天镁公司工程款984，081.17元，其余款项由实业公司支付。1998年7月，实业公司与木材总厂在《建筑与安装工程审核情况说明书》中最后审定的营业大楼工程造价2，235，789.81元，实业公司实际直接支付给天镁公司工程款为1，251，708.64元。实业公司付给木材总厂、史锡宝、天镁公司款项共计2，716，555.64元。实业公司为建设营业大楼实际超付资金1，716，555.64元。对一审判决认定的这一事实，双方在二审期间中均未提出异议。一审期间，双方子1999年11月16日签署了两份付款清单，对帐结论为实业公司支付给木材总厂的款项为l，424，847元，双方无争议。另付给史锡宝40，000元和搬迁费l0，000元双方有争议，由法庭确认。木材总厂支付984，081.17元双方无争议，另有四笔费用计95，230元，双方有争议，由法庭确认。同日，双方还签订了《中国民主同盟新疆实业发展有限公司欠新疆建筑木材加工总厂款项清单》，确认实业公司欠木材总厂64，005元。
此外，交流站与木材总厂在1993年3月签订了《协议书》约定：木材总厂同意为交流站向银行贷款150万元提供担保。交流站同意在银行贷款落实到位时，提前将租赁营业大楼合同书中约定应支付的续建工程款80万元一次付清，并同时付足50万元，作为信誉保证金。1997年4月，乌鲁木齐市沙依巴克区税务局（以下简称沙区税务局）无偿使用承租房二楼约325.32平方米房屋作该局办公室，二上诉人均未与沙区税务局签订允许该局无偿使用部分讼争房向书面协议。一审判决认定，1996年1月l日至1999年5月18日，木材总厂反租实业公司两间房，每间每年按1.8万元计算，木材总厂应付实业公司租金121，500元；1997年3月18日至1998年2月16日，木材总厂又租实业公司房屋一间，每间每年1.8万元，应付租金1.65万元；1998年7月17日至1999年5月18日，木材总厂又租实业公司房屋一问，每间每年仍为1.8万元，应付租金1.5万元。木材总厂反租实业公司四间房屋，共应支付实业公司租金15.3万元。对上述认定，双方当事人在二审期间均未提出异议。
1997年6月10日，木材总厂与实业公司签订《关于收交金三角租金的协议》，约定：根据双方签订营业大楼租赁合同，经双方充分协商，既考虑到原合同生效之日起三年内租金不变，逾期后在市场平均价水平上另行调整的条款，又考虑到实业公司存在困难的实际情况，同意对实业公司按优惠方案计算租金，即1996年应收租金3，054平方米×50元×9个月＝137.43万元，1997年应收租金3，054平方米×50元×12个月＝182.24万元，1996年的租金于1997年7月底前交清，1997年的租金于12月底前分三期付清。不再按期付清，按原合同第7条办理，即违约拖欠租金以日按千分之五计滞纳金。对于这份协议的效力，一审判决认定木材总厂清算小组写给该厂的清算报告中并未出现和涉及该协议，说明在1998年8月以前双方未就租金价格调整达成一致意见。清算小组负责人俞新元证实报告真实。木材总厂反租实业公司的四间房自1996年至1999年租金价格未作调整，也说明双方末就调整租金价格达成一致。实业公司认为，木材总厂是为了应付上级检查才要求与其签订该协议，该协议是虚假的，不是双方当事人的真实立思表示，应无效。木材总厂清算小组负责人俞新元向一审法院提供的书面《补充说明》称：清算报告反映的是个人观点，未经集体讨论，未形成领导班子集体意见，报告文本上未加盖单位公章。该报告不具备法律效力，一审法院以该报告作证据不尊重客观事实。木材总厂参与合同签订的工作人员向一审法院提供书面证言证明该合同真实、合法。
另查明，双方在1998年6月28日签订了实业公司欠木材总厂水电费清单。实业公司已支付水电费163，710.5元，共欠441，631.54元，尚欠441，631.54元－163，710.5元＝277，921.04元。1998年11月，木材总厂在讼争房一侧临窗采光处不足5公分间距处另建一栋楼，影响营业大楼部分场地采光、通风，影响承租房屋的正常经营使用。1982年9月15日木材总厂取得厂区占地的《国有土地使用证》，土地性质为行政划拨，用途为生产和生活用地。承建讼争房屋先后取得立项批文、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。新疆自治区人民政府办公厅发文同意木材总厂建立属社会服务性大型综合市场商贸城。乌鲁木齐市市场建设领导小组办公室发文同意实业公司开办"金三角大市场"，并到工商、消防、税务等部门办理开办登记证。
又查明，1997年1月6日实业公司给乌鲁木齐市鑫源商贸有限公司（以下简称鑫源公司，以后更名为乌鲁木齐市海阔商贸有限公司）出具了委托书，记明：鑫源公司代理实业公司在承租楼内收取租金、水、电、暖费、物业管理、还贷。受托方与木材总厂签订租赁合同如与实业公司、木材总厂签订的合同相抵触，以后一个为准。代理期限为1997年1月6日至2000年1月5日。以后代理期限延期至2005年1月4日。1997年1月6日，木材总厂与鑫源公司签订《营业大楼租赁合同书》约定：自签字盖章生效后，租金按建筑面积每月每平方米20元计，三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。同日，双方签订的《补充合同》约定、上述协议如与1992年10月6日木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》相抵触，则以后一协议为准。实业公司以木材总厂、鑫源公司签订的二份协议作为证据否认实业公司、木材总厂签订的《关于收关金三角租金的协议》中有关提租的内容。
实业公司以木材总厂违约、影响其正常使用和经营房屋为由向一审法院起诉，要求木材总厂承担违约金，赔偿损失和利息。木材总厂提起反诉称：依租赁合同约定，实业公司投入的100万元折抵完租金后应按约定继续交纳租金，但事实上自1994年该楼竣工交付使用后，未交纳分文租金，截止到1998年8月31日已累计欠租6，641，972元，拖欠水、电、卫生费计331，683.34元。实业公司承租期间将承租房一层窗户全部改造成门面，造成该楼严重安全隐患。承租期间，实业公司在承担房内从事色情表演，被社会传媒披露因此严重损害了木材总厂的名誉。据此请求：解除双方签订的《营业大楼租赁合同书》。实业公司支付拖欠房屋租金6，441，972元，水、电、暖、卫生费331，683.34元，利息57，851.32元。
司承担违约金3，579，159.64元。实业公司将擅造的楼层恢复原状，在报纸上公开道歉，消除因从事色情表演给木材总厂带来的不良影响。实业公司承担全部诉讼费用。
一审法院审理认为，双方当事人签订的《营业大楼租赁合同签订合同书》为有效合同。签订合同后，实业公司已依约投入100万元的情况下，追加投入全部营业大楼建设款将房建成。木材总厂未依约履行100万元以上的补充投资义务，己构成违约。木材总厂为实业公司贷款担保与木材总厂和实业公司间的房屋在租行为，是两个不同的法律关系，木材总厂提出改变投资方式不构成违约的理由不成立。1998年12月木材总厂在实业公司承租的营业大楼旁另建大楼，致使营业大楼X平方米的房产不能采光，严重影响了实业公司对营业大楼的正常使用，给实业公司造成较大的经济损失，也违反了合同约定，构成违约。木材总厂违约行为给实业公司造成的经济损失，用支付违约金的方式即可补偿，实业公司要求木材总厂
赔偿经济损失的请求不予支持。沙区税务局无偿占用营业大楼X.12平方米房产而造成的损失，实业公司建设营业大楼中多支付的1，716，555.64元，应从1994年5月1日木材总厂交付房屋时起算利息，并按照折抵租金递减本金的方法计算。实业公司应支付给木材总厂的租金3，445，274.4元，同实业公司已付款项2，716，555.64元及多付款1.716、555.64元的利息相折抵，基本抵平。实业公司未逾期支付租金，因木材总厂反诉请求实业公司支付延期付款违约金并解除合同的请求，一审法院不予支持。实业公司拖欠木材总厂的水、电、暖费277，921.04元应予给付，同时应承担延期付款利息56，511.28元。实业公司拖欠木材总厂的借款64，005元应一并给付。实业公司使用营业大楼中因经营需要对一楼窗户所做的改动，符合合同要求；木材总厂以此主张实业公司违约，要求其恢复原状，一审法院不予支持。据此判决：一、木材总厂与实业公司签订的《营业大楼租赁合同书》有效；二、实业公司投入款2，716，555.64元（预付租金），及实业公司多投入款1，716，555.64元的利息731，428元，共计3.447，984元；截止到1999年8月31日实业公司应付木材总厂租金3，445.274.4元，两项折抵，实业公司尚余款2，709.6元可继续折抵租金；三、木材总厂偿付实业公司违约金3，664，800元；四、实业公司给付木村总厂水、电、暖费277，921.04元，偿付利息56，511.28元；五、实业公司给付木材总厂欠款64，005元；六、驳回实业公司的其他诉讼请求；七、驳回木材总厂的其他反诉请求。案件受理费本诉费60，210.4元，实业公司负担30％，即18，063.12元，木材总厂负担70％，即42，147.28元；反诉费58，076.33元，实业公司负担40％，即23，230.53元，木材总厂负担60％，即34，845.80元。
一审判决主文第二项731，428元利息的计算方法是：1994年5月1日木材总厂交付出租房l－3层时，实业公司超付资金1，716，555.64元已全部投入到出租房建设中。从1994年5月1日至1995年11月30日租金100万元折抵完毕，这期间超付资金l，716，555.64元不分段计息，利率按当时平均利率13.95％（年利率）计息，共计431，027元。从1995年11月30日以后每季度扣除租金179，430元。本金递减后计租，利息共计300，401元时，本金折抵完毕。两项利息合计731，428元，一审法院对一审判决主文第三项违约金3，664，800元，是按下列方法计算出来的，即：20元（每月每平方米租金标准）×3，054平方米（实业公司承租房屋总面积）×12个月×0.25（违约金标准）×20年〈合同约定的程斯〉＝3，664，800元。
木材总厂与实业公司均不服一审判决，向本院提起上诉。木材总厂上诉请求：撤销一审判决，判令实业公司承担违约责任并赔偿因违约给其造成的经济损失。事实和理由如下：一审判决认定木材总厂违约缺乏事实和法律依据。实业公司未按合同约定的时间支付租金已构成违约。实业公司向银行贷款支付房租，木材总厂为贷款提供担保，双方改变了合同约定的付款方式，不能认定木材总厂支付续建资金不足构成违约。按合同约定，三年内房租为每月每平方米20元，三年后双方按市场价格商定；一审判决以此价格作为三年后租金标准违反了合同约定，侵犯了木材总厂权益。应认定《关于收交金三角租金的协议》有效。一审判决将实业公司多交的续建承租房的投资款抵作租金，又计算利息，违反了财务原则，而且也不知道利息数额是如何计算出来的。一审判决木材总厂承担3.664，800元违约金，既不符合合同约定，也没有法律依据，且不知是如何计算出来的。一审判决认定实业公司改建承租房不违约与合同约定不符，违背了意思自治原则。一审判决驳回木材总厂反诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院支持反诉请求。实业公司亦不服一审判决，向本院提起上诉请求：改判木材总厂承担因其违约给实业公司造成的经济损失3，877，894.08元；改判木材总厂承担因其违约占用实业公司利息、2，497，386.74元。事实和理由为：木材总厂多次违约给实业公司造成巨大经济损失，依据《经济合同法》第31条规定：当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约会。如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应当赔偿，补偿违约金不足的部分。按法律规定，利息的计算应以银行同期利率作为标准，银行同期利率分别为月利率16.5％、15％。、13.725％。、l2.24％。，平均利率为13.9％，以此为标准计算木材总厂应向实业公司支付利息的数额为2，222，076.3元，而非一审判决认定的利息731，428元。
本院认为，木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》是双方当事人真实自愿的意思表示。出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，《城市房地产管理法》第55条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国库；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。木材总厂应根据法律规定将收取的房租中所含的土地收益部分上缴国家并办理出租登记备案、领取租赁许可证。实业公司承租讼争房屋开办金三角大市场获得乌鲁木齐市人民政府有关部门批准，并已办妥营业、税收、消防审批手续，据此，一审判决认定《营业大楼租赁合同书》；有效、是正确的，应予维持。关于《关于收交金三角租金的协议》的效力问题。《营业大楼租赁合同书》约定：按建筑面积计算每月每平方米20元的租金价格在合同生效后三年内不变，这期后在市场平均水平上另行调整。《关于收交金三角租金的协议》的内容与主合同关于三年后调整租金标准的内容是连贯的、相互衔接的，是租赁合同的补充协议。木材总厂的内部清算报告未署名、未签章、未经厂领导讨论，是木材总厂的内部材料，对外不产生证据效力，实业公司以此作为主张该协议不成立或不生效的证据。理由不成立。木材总厂反租实业公司四间房屋与实业公司承租木材总厂营业大楼是两个法律关系，二者没有必然的因果关系，实业公司上诉主张以反租房屋未提租来否认《关于收交金三角租金的协议》的效力、亦缺乏事实和法律依据。1997年1月6日木材总厂与鑫源公司签订了《营业大楼租赁合同书》和《补充合同》，就《补充合同》内容看，约定如1997年1月6日签订的租赁合同与1992年10月6日签订的租赁合同相抵触，应以1992年10月6日租赁合同为准；后一租赁合同约定按建筑面积每月每平方米20元，自合同生效之日起三年内不变，合同经双方签字盖章后即生效；前一租赁合同约定营业大楼正式交付使用之日为起租日；两份合同约定的起租日相矛盾，应以前一约定为准。实业公司以前后两个合同约定的租金标准相同来证明《关于收交金三角租金的协议》不成立或无效，也是没有道理的，因后一合同约定的起租日无效而不具备证明力。《关于收取金三角租金的协议》上盖有交流站的印鉴，还有实业公司董事长吴某某的签字，实业公司未能举出签订该协议时存在意思表示不自愿、不自由的法定情形，应认定《关于收取金三角租金的协议》有效。根据《营业大楼租赁合同书》和《关于收取金三角租金的协议》约定的租金标准，实业公司投入的100万元资金折抵租金至1995年9月12日，1，716，555.64元折抵租金至1997年4月8日。木材总厂未对实业公司履行《关于收取金三角租金的协议》是否存在违约事实以及如何承担违约责任提出明确、具体的诉讼请求，对履行该协议涉及到的违约问题，本院不予审理。1993年3月，木材总厂与交流站签订的《协议书》将木材总厂为实业公司贷款提供担保与实业公司向木材总厂提前支付80万元联系起来，但未约定提前付款时问，参照《中华人民共和国经济合同法》第78条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，据此应推定原合同的履行方式未因签订该协议而变更。木材总厂为实业公司向银行贷款提供担保而签订的其他合同，与本案的房屋租赁纠纷是各自独立的两个法律关系，且与本案合同主体亦不同，木材总厂上诉主张因签订贷款担保合同而改变了《营业大楼租赁合同书》的履行方式，从而应免除木材总厂不支付续建投资款的违约责任，其理由不成立，本院不予支持。
依《营业大楼租赁合同书》的约定，实业公司应于1993年10月21日前支付承租房屋续建投资款20万元，实际于1993年11月2日付清；应于1993年3月底前支付40万元，实际在5月18日支付10万元，5月29日支付30万元，其延期付款行为已构成违约。合同中有关拖欠租金以日千分之五交付滞纳全的约定，其法律性质为专项违约金，仅对拖欠租金产生法律效力，实业公司应以此为标准承担违约责任。木材总厂未依合同约定支付营业大楼续建投资款己构成违约，应承担违约责任并赔偿实业公司因此造成的损失。实业公司多投入的资金产生的利息应视为木材总厂违约给其造成的损失，由木材总厂予以赔偿。一审判决在计算利息上存在两方面缺陷，应予纠正，其一，一审判决按年利率13.95％作为计息利率明显高于国家规定的同期最高类别的利率（即固定资产贷款利率），从而违反了《中华人民共和国中国人民银行法》规定的利率法定原则，应以同期固定资产贷款利率计息。其二，一审判决以实业公司多投入资金折抵租金期间作为计息期间，未考虑《关于收交金三角租金的协议》生效后提租的事实。实业公司拖欠木材总厂水、电、暖费已构成违约，应承担违约责任；一审判决其承担延期付款利息而不承担违约责任，缺乏法律依据，应予纠正。《营业大楼租赁合同书》约定：任何一方违反合同约定的条款，必须向对方赔偿合同额的25％违约金，即任何一方违约，按比例向对方支付违约金；由于本案双方当事人均违约，违约金比例相同，相互抵消。木材总厂上诉主张实业公司承租期间擅自改变房屋结构、从事色情表演，因证据不足，本院不予认定。沙区税务局无偿使用营业大楼中325.32平方米的房屋是由出租人同意还是承租人同意的，双方各执一词、说法不一，因双方或其中一方均未与沙区税务局签订书面协议而难以查清，根据公平原则，由双方合同约定、法院判令的租金标准，按50％的比例分摊租金。木材总厂在实业公司承租的营业大楼旁近距离建楼房，影响实业公司承租房屋的采光、通风，给其正常经营造成损失，这一行为既是违约行为又是侵犯相邻权的侵权行为，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害的有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。实业公司已选择追究木材总厂的违约责任，对该违约行为经实业公司造成的损失是否超过违约金，是否应对超出违约金的损失予以赔偿，缺乏定量化的证据，本院难以对是否应赔偿损失或应当赔偿多少作出判断；由于这一事实有相对独立性，权利人可就此另行提起诉讼。
《关于收交金三角租金的协议》仅对1996年4月1日至1997年年底的租金标准等作出约定，对1998年1月1日以后的租金标准没有约定，在合同履行过程中。以致在诉讼中双方当事人就租金标准不能协商达成一致意见，导致租赁合同难以继续履行，木材总厂请求解除《营业大楼租赁合同书》，本院准许。本院根据《营业大楼租赁合同书》、《关于收交金三角租金的协议》的约定、当地房屋租赁的市场行情、双方房屋租赁关系提前解除以及实业公司出资承运讼争房屋的情况、当事人提出的上诉请求，将1998年l月1日至租赁合同解除之日的租金标准确定为每月每建筑平方米30元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第一、五、六项；
二、二、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第二、三、七项；
三、解除木材总厂与实业公司签订的《营业大楼租赁合同书》，自本判决生效后90日内实业公司将承租房屋交还木材总厂。
四、自判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付1997年4月9日至1997年12月30日租金（其中2，728.68平方米按建筑面积每月每平方米50元计租，325.32平方米按建筑面积每月每平方米25元计租）。
五、自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付自1998年1月1日至本判决生效之日租金（其中2，728.68平方米按建筑面积每月每平方米30元计租，325.32平方米按建筑面积每月每平方米15元计租）。
六、自本判决生效之目起30日内，木材总厂向实业公司支付1，716，555.64元利息（自1995年9月13日至1997年4月8日，按中国人民银行公布的同期固定资产贷款利率计息）。
七、自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付延期支付租金的违约金123，500元。
八、变更新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第四项为：自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付水、电、暖费277，921.04元。
九、驳回上诉人的其他上诉请求。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费118，286.73元，由实业公司负担82，800.71元，木材总厂负担35，486.02元。
本判决为终审判决。
审判长冯小光
审判员张章
代理审判员吴某芳
二○○一年八月二十一日
书记员胡晓菲
法定代表人：陈长星，董事长。
委托代主人：吕向辉，该厂职员。
委托代理人：关勇，新疆元正律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：中国民主同盟新疆实业发展总公司，住所地乌鲁木齐市南昌路1号。
法定代表人：王鸿年，经理。
委托代理人：吴仁海，董事长。
委托代主人：吴颖，新程方舟律师事务所律师。
上诉人新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂（以下简称木材总厂）与上诉人中国民主同盟新疆实业发展总公司（以下简称实业公司）房屋租赁纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（l999）新民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，木材总厂的委托代理人吕向辉、关勇，实业公司的法定代表人王鸿年、委托代理人吴仁海、吴颖到庭参加诉讼，现已审理终结。
经审理查明：1992年10月6日，木材总厂与中国民主同盟新疆乌鲁木齐现代文化交流站（以下简称交流站）签订《营业大楼租赁合同书》，约定：交流站租用木材总厂办公楼左侧式营业大楼共四层（包括地下室），建筑面积3.054平方米，作为办公室、宾馆、餐厅、舞厅等，租期为20年。营业大楼续建的工程费用，交流站投资l00万元，应在合同生效后半个月内支付给木材总厂20万元，1993年3月底前再支付40万元，其余投资款；在工程竣工前全部交清。交流站支付的续建费用100万元，抵扣租金，扣完后依合同约定继续向木材总厂支付租金。按建筑面积计算，每平方米每月租金20元；每年度分四次支付，一次按年租金的25％付清，每次付款时问为该季度的第一个月。租金价格在合同生效后三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。水、暖、电费用按规定分季度向木材总厂交纳。如实业公司拖欠租金，按日千分之五交纳滞纳金。营业大楼正式交付实业公司使用之日为起租日。木材总厂负责办理营业大楼租赁手续。除交流站投资的100万元，续建大楼所需的其他费用由木材总厂承担。在不影响整体结构前提下，可按交流站需要设计。木材总厂保证承租房内的水、暖、电的正常供应。木材总厂在使用期限内，不干预交流站对承租房的使用权、经营权。双方必须严格遵守合同约定的各项条款，任何一方违约，必须向对方赔偿合同额25％违约全及一切相关的经济损失。
1993年7月26日，交流站向乌鲁木齐市沙依巴克区工商局申请将交流站更名为实业公司，以后工商局给实业公司核发了营业执照，注册资金80万元。
签订合同后，实业公司于1992年11月2日向木材总厂付款20万元，1993年5月18日付款10万元，5月29日付款40万元，6月25日付款15万元，9月30日付款30万元，以上共计115万元。此后从1994年5月至1995年12月实业公司又付给木材总厂款项274，847元。关于付款问题，一审判决还认定：讼争的营业大楼原由长城建筑公司所属史锡宝工程队施工，后变更为乌鲁木齐市天镁建筑公司（以下简称天镁公司）施工。经实业公司、木材总厂与史锡宝协商，由实业公司支付给史锡宝前期工程费用4万元，史锡宝收款后向实业公司出具了收条并向一审法院出具了证明。1994年5月1日营业大楼l－3层由天镁公司施工完毕后交付给实业公司，地下室于1995年1月1日交付给实业公司。施工中木材总厂共支付给天镁公司工程款984，081.17元，其余款项由实业公司支付。1998年7月，实业公司与木材总厂在《建筑与安装工程审核情况说明书》中最后审定的营业大楼工程造价2，235，789.81元，实业公司实际直接支付给天镁公司工程款为1，251，708.64元。实业公司付给木材总厂、史锡宝、天镁公司款项共计2，716，555.64元。实业公司为建设营业大楼实际超付资金1，716，555.64元。对一审判决认定的这一事实，双方在二审期间中均未提出异议。一审期间，双方子1999年11月16日签署了两份付款清单，对帐结论为实业公司支付给木材总厂的款项为l，424，847元，双方无争议。另付给史锡宝40，000元和搬迁费l0，000元双方有争议，由法庭确认。木材总厂支付984，081.17元双方无争议，另有四笔费用计95，230元，双方有争议，由法庭确认。同日，双方还签订了《中国民主同盟新疆实业发展有限公司欠新疆建筑木材加工总厂款项清单》，确认实业公司欠木材总厂64，005元。
此外，交流站与木材总厂在1993年3月签订了《协议书》约定：木材总厂同意为交流站向银行贷款150万元提供担保。交流站同意在银行贷款落实到位时，提前将租赁营业大楼合同书中约定应支付的续建工程款80万元一次付清，并同时付足50万元，作为信誉保证金。1997年4月，乌鲁木齐市沙依巴克区税务局（以下简称沙区税务局）无偿使用承租房二楼约325.32平方米房屋作该局办公室，二上诉人均未与沙区税务局签订允许该局无偿使用部分讼争房向书面协议。一审判决认定，1996年1月l日至1999年5月18日，木材总厂反租实业公司两间房，每间每年按1.8万元计算，木材总厂应付实业公司租金121，500元；1997年3月18日至1998年2月16日，木材总厂又租实业公司房屋一间，每间每年1.8万元，应付租金1.65万元；1998年7月17日至1999年5月18日，木材总厂又租实业公司房屋一问，每间每年仍为1.8万元，应付租金1.5万元。木材总厂反租实业公司四间房屋，共应支付实业公司租金15.3万元。对上述认定，双方当事人在二审期间均未提出异议。
1997年6月10日，木材总厂与实业公司签订《关于收交金三角租金的协议》，约定：根据双方签订营业大楼租赁合同，经双方充分协商，既考虑到原合同生效之日起三年内租金不变，逾期后在市场平均价水平上另行调整的条款，又考虑到实业公司存在困难的实际情况，同意对实业公司按优惠方案计算租金，即1996年应收租金3，054平方米×50元×9个月＝137.43万元，1997年应收租金3，054平方米×50元×12个月＝182.24万元，1996年的租金于1997年7月底前交清，1997年的租金于12月底前分三期付清。不再按期付清，按原合同第7条办理，即违约拖欠租金以日按千分之五计滞纳金。对于这份协议的效力，一审判决认定木材总厂清算小组写给该厂的清算报告中并未出现和涉及该协议，说明在1998年8月以前双方未就租金价格调整达成一致意见。清算小组负责人俞新元证实报告真实。木材总厂反租实业公司的四间房自1996年至1999年租金价格未作调整，也说明双方末就调整租金价格达成一致。实业公司认为，木材总厂是为了应付上级检查才要求与其签订该协议，该协议是虚假的，不是双方当事人的真实立思表示，应无效。木材总厂清算小组负责人俞新元向一审法院提供的书面《补充说明》称：清算报告反映的是个人观点，未经集体讨论，未形成领导班子集体意见，报告文本上未加盖单位公章。该报告不具备法律效力，一审法院以该报告作证据不尊重客观事实。木材总厂参与合同签订的工作人员向一审法院提供书面证言证明该合同真实、合法。
另查明，双方在1998年6月28日签订了实业公司欠木材总厂水电费清单。实业公司已支付水电费163，710.5元，共欠441，631.54元，尚欠441，631.54元－163，710.5元＝277，921.04元。1998年11月，木材总厂在讼争房一侧临窗采光处不足5公分间距处另建一栋楼，影响营业大楼部分场地采光、通风，影响承租房屋的正常经营使用。1982年9月15日木材总厂取得厂区占地的《国有土地使用证》，土地性质为行政划拨，用途为生产和生活用地。承建讼争房屋先后取得立项批文、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。新疆自治区人民政府办公厅发文同意木材总厂建立属社会服务性大型综合市场商贸城。乌鲁木齐市市场建设领导小组办公室发文同意实业公司开办"金三角大市场"，并到工商、消防、税务等部门办理开办登记证。
又查明，1997年1月6日实业公司给乌鲁木齐市鑫源商贸有限公司（以下简称鑫源公司，以后更名为乌鲁木齐市海阔商贸有限公司）出具了委托书，记明：鑫源公司代理实业公司在承租楼内收取租金、水、电、暖费、物业管理、还贷。受托方与木材总厂签订租赁合同如与实业公司、木材总厂签订的合同相抵触，以后一个为准。代理期限为1997年1月6日至2000年1月5日。以后代理期限延期至2005年1月4日。1997年1月6日，木材总厂与鑫源公司签订《营业大楼租赁合同书》约定：自签字盖章生效后，租金按建筑面积每月每平方米20元计，三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。同日，双方签订的《补充合同》约定、上述协议如与1992年10月6日木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》相抵触，则以后一协议为准。实业公司以木材总厂、鑫源公司签订的二份协议作为证据否认实业公司、木材总厂签订的《关于收关金三角租金的协议》中有关提租的内容。
实业公司以木材总厂违约、影响其正常使用和经营房屋为由向一审法院起诉，要求木材总厂承担违约金，赔偿损失和利息。木材总厂提起反诉称：依租赁合同约定，实业公司投入的100万元折抵完租金后应按约定继续交纳租金，但事实上自1994年该楼竣工交付使用后，未交纳分文租金，截止到1998年8月31日已累计欠租6，641，972元，拖欠水、电、卫生费计331，683.34元。实业公司承租期间将承租房一层窗户全部改造成门面，造成该楼严重安全隐患。承租期间，实业公司在承担房内从事色情表演，被社会传媒披露因此严重损害了木材总厂的名誉。据此请求：解除双方签订的《营业大楼租赁合同书》。实业公司支付拖欠房屋租金6，441，972元，水、电、暖、卫生费331，683.34元，利息57，851.32元。
司承担违约金3，579，159.64元。实业公司将擅造的楼层恢复原状，在报纸上公开道歉，消除因从事色情表演给木材总厂带来的不良影响。实业公司承担全部诉讼费用。
一审法院审理认为，双方当事人签订的《营业大楼租赁合同签订合同书》为有效合同。签订合同后，实业公司已依约投入100万元的情况下，追加投入全部营业大楼建设款将房建成。木材总厂未依约履行100万元以上的补充投资义务，己构成违约。木材总厂为实业公司贷款担保与木材总厂和实业公司间的房屋在租行为，是两个不同的法律关系，木材总厂提出改变投资方式不构成违约的理由不成立。1998年12月木材总厂在实业公司承租的营业大楼旁另建大楼，致使营业大楼600平方米的房产不能采光，严重影响了实业公司对营业大楼的正常使用，给实业公司造成较大的经济损失，也违反了合同约定，构成违约。木材总厂违约行为给实业公司造成的经济损失，用支付违约金的方式即可补偿，实业公司要求木材总厂
赔偿经济损失的请求不予支持。沙区税务局无偿占用营业大楼325.12平方米房产而造成的损失，实业公司建设营业大楼中多支付的1，716，555.64元，应从1994年5月1日木材总厂交付房屋时起算利息，并按照折抵租金递减本金的方法计算。实业公司应支付给木材总厂的租金3，445，274.4元，同实业公司已付款项2，716，555.64元及多付款1.716、555.64元的利息相折抵，基本抵平。实业公司未逾期支付租金，因木材总厂反诉请求实业公司支付延期付款违约金并解除合同的请求，一审法院不予支持。实业公司拖欠木材总厂的水、电、暖费277，921.04元应予给付，同时应承担延期付款利息56，511.28元。实业公司拖欠木材总厂的借款64，005元应一并给付。实业公司使用营业大楼中因经营需要对一楼窗户所做的改动，符合合同要求；木材总厂以此主张实业公司违约，要求其恢复原状，一审法院不予支持。据此判决：一、木材总厂与实业公司签订的《营业大楼租赁合同书》有效；二、实业公司投入款2，716，555.64元（预付租金），及实业公司多投入款1，716，555.64元的利息731，428元，共计3.447，984元；截止到1999年8月31日实业公司应付木材总厂租金3，445.274.4元，两项折抵，实业公司尚余款2，709.6元可继续折抵租金；三、木材总厂偿付实业公司违约金3，664，800元；四、实业公司给付木村总厂水、电、暖费277，921.04元，偿付利息56，511.28元；五、实业公司给付木材总厂欠款64，005元；六、驳回实业公司的其他诉讼请求；七、驳回木材总厂的其他反诉请求。案件受理费本诉费60，210.4元，实业公司负担30％，即18，063.12元，木材总厂负担70％，即42，147.28元；反诉费58，076.33元，实业公司负担40％，即23，230.53元，木材总厂负担60％，即34，845.80元。
一审判决主文第二项731，428元利息的计算方法是：1994年5月1日木材总厂交付出租房l－3层时，实业公司超付资金1，716，555.64元已全部投入到出租房建设中。从1994年5月1日至1995年11月30日租金100万元折抵完毕，这期间超付资金l，716，555.64元不分段计息，利率按当时平均利率13.95％（年利率）计息，共计431，027元。从1995年11月30日以后每季度扣除租金179，430元。本金递减后计租，利息共计300，401元时，本金折抵完毕。两项利息合计731，428元，一审法院对一审判决主文第三项违约金3，664，800元，是按下列方法计算出来的，即：20元（每月每平方米租金标准）×3，054平方米（实业公司承租房屋总面积）×12个月×0.25（违约金标准）×20年〈合同约定的程斯〉＝3，664，800元。
木材总厂与实业公司均不服一审判决，向本院提起上诉。木材总厂上诉请求：撤销一审判决，判令实业公司承担违约责任并赔偿因违约给其造成的经济损失。事实和理由如下：一审判决认定木材总厂违约缺乏事实和法律依据。实业公司未按合同约定的时间支付租金已构成违约。实业公司向银行贷款支付房租，木材总厂为贷款提供担保，双方改变了合同约定的付款方式，不能认定木材总厂支付续建资金不足构成违约。按合同约定，三年内房租为每月每平方米20元，三年后双方按市场价格商定；一审判决以此价格作为三年后租金标准违反了合同约定，侵犯了木材总厂权益。应认定《关于收交金三角租金的协议》有效。一审判决将实业公司多交的续建承租房的投资款抵作租金，又计算利息，违反了财务原则，而且也不知道利息数额是如何计算出来的。一审判决木材总厂承担3.664，800元违约金，既不符合合同约定，也没有法律依据，且不知是如何计算出来的。一审判决认定实业公司改建承租房不违约与合同约定不符，违背了意思自治原则。一审判决驳回木材总厂反诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院支持反诉请求。实业公司亦不服一审判决，向本院提起上诉请求：改判木材总厂承担因其违约给实业公司造成的经济损失3，877，894.08元；改判木材总厂承担因其违约占用实业公司利息、2，497，386.74元。事实和理由为：木材总厂多次违约给实业公司造成巨大经济损失，依据《经济合同法》第31条规定：当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约会。如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应当赔偿，补偿违约金不足的部分。按法律规定，利息的计算应以银行同期利率作为标准，银行同期利率分别为月利率16.5％、15％。、13.725％。、l2.24％。，平均利率为13.9％，以此为标准计算木材总厂应向实业公司支付利息的数额为2，222，076.3元，而非一审判决认定的利息731，428元。
本院认为，木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》是双方当事人真实自愿的意思表示。出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，《城市房地产管理法》第55条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国库；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。木材总厂应根据法律规定将收取的房租中所含的土地收益部分上缴国家并办理出租登记备案、领取租赁许可证。实业公司承租讼争房屋开办金三角大市场获得乌鲁木齐市人民政府有关部门批准，并已办妥营业、税收、消防审批手续，据此，一审判决认定《营业大楼租赁合同书》；有效、是正确的，应予维持。关于《关于收交金三角租金的协议》的效力问题。《营业大楼租赁合同书》约定：按建筑面积计算每月每平方米20元的租金价格在合同生效后三年内不变，这期后在市场平均水平上另行调整。《关于收交金三角租金的协议》的内容与主合同关于三年后调整租金标准的内容是连贯的、相互衔接的，是租赁合同的补充协议。木材总厂的内部清算报告未署名、未签章、未经厂领导讨论，是木材总厂的内部材料，对外不产生证据效力，实业公司以此作为主张该协议不成立或不生效的证据。理由不成立。木材总厂反租实业公司四间房屋与实业公司承租木材总厂营业大楼是两个法律关系，二者没有必然的因果关系，实业公司上诉主张以反租房屋未提租来否认《关于收交金三角租金的协议》的效力、亦缺乏事实和法律依据。1997年1月6日木材总厂与鑫源公司签订了《营业大楼租赁合同书》和《补充合同》，就《补充合同》内容看，约定如1997年1月6日签订的租赁合同与1992年10月6日签订的租赁合同相抵触，应以1992年10月6日租赁合同为准；后一租赁合同约定按建筑面积每月每平方米20元，自合同生效之日起三年内不变，合同经双方签字盖章后即生效；前一租赁合同约定营业大楼正式交付使用之日为起租日；两份合同约定的起租日相矛盾，应以前一约定为准。实业公司以前后两个合同约定的租金标准相同来证明《关于收交金三角租金的协议》不成立或无效，也是没有道理的，因后一合同约定的起租日无效而不具备证明力。《关于收取金三角租金的协议》上盖有交流站的印鉴，还有实业公司董事长吴仁海的签字，实业公司未能举出签订该协议时存在意思表示不自愿、不自由的法定情形，应认定《关于收取金三角租金的协议》有效。根据《营业大楼租赁合同书》和《关于收取金三角租金的协议》约定的租金标准，实业公司投入的100万元资金折抵租金至1995年9月12日，1，716，555.64元折抵租金至1997年4月8日。木材总厂未对实业公司履行《关于收取金三角租金的协议》是否存在违约事实以及如何承担违约责任提出明确、具体的诉讼请求，对履行该协议涉及到的违约问题，本院不予审理。1993年3月，木材总厂与交流站签订的《协议书》将木材总厂为实业公司贷款提供担保与实业公司向木材总厂提前支付80万元联系起来，但未约定提前付款时问，参照《中华人民共和国经济合同法》第78条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，据此应推定原合同的履行方式未因签订该协议而变更。木材总厂为实业公司向银行贷款提供担保而签订的其他合同，与本案的房屋租赁纠纷是各自独立的两个法律关系，且与本案合同主体亦不同，木材总厂上诉主张因签订贷款担保合同而改变了《营业大楼租赁合同书》的履行方式，从而应免除木材总厂不支付续建投资款的违约责任，其理由不成立，本院不予支持。
依《营业大楼租赁合同书》的约定，实业公司应于1993年10月21日前支付承租房屋续建投资款20万元，实际于1993年11月2日付清；应于1993年3月底前支付40万元，实际在5月18日支付10万元，5月29日支付30万元，其延期付款行为已构成违约。合同中有关拖欠租金以日千分之五交付滞纳全的约定，其法律性质为专项违约金，仅对拖欠租金产生法律效力，实业公司应以此为标准承担违约责任。木材总厂未依合同约定支付营业大楼续建投资款己构成违约，应承担违约责任并赔偿实业公司因此造成的损失。实业公司多投入的资金产生的利息应视为木材总厂违约给其造成的损失，由木材总厂予以赔偿。一审判决在计算利息上存在两方面缺陷，应予纠正，其一，一审判决按年利率13.95％作为计息利率明显高于国家规定的同期最高类别的利率（即固定资产贷款利率），从而违反了《中华人民共和国中国人民银行法》规定的利率法定原则，应以同期固定资产贷款利率计息。其二，一审判决以实业公司多投入资金折抵租金期间作为计息期间，未考虑《关于收交金三角租金的协议》生效后提租的事实。实业公司拖欠木材总厂水、电、暖费已构成违约，应承担违约责任；一审判决其承担延期付款利息而不承担违约责任，缺乏法律依据，应予纠正。《营业大楼租赁合同书》约定：任何一方违反合同约定的条款，必须向对方赔偿合同额的25％违约金，即任何一方违约，按比例向对方支付违约金；由于本案双方当事人均违约，违约金比例相同，相互抵消。木材总厂上诉主张实业公司承租期间擅自改变房屋结构、从事色情表演，因证据不足，本院不予认定。沙区税务局无偿使用营业大楼中325.32平方米的房屋是由出租人同意还是承租人同意的，双方各执一词、说法不一，因双方或其中一方均未与沙区税务局签订书面协议而难以查清，根据公平原则，由双方合同约定、法院判令的租金标准，按50％的比例分摊租金。木材总厂在实业公司承租的营业大楼旁近距离建楼房，影响实业公司承租房屋的采光、通风，给其正常经营造成损失，这一行为既是违约行为又是侵犯相邻权的侵权行为，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害的有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。实业公司已选择追究木材总厂的违约责任，对该违约行为经实业公司造成的损失是否超过违约金，是否应对超出违约金的损失予以赔偿，缺乏定量化的证据，本院难以对是否应赔偿损失或应当赔偿多少作出判断；由于这一事实有相对独立性，权利人可就此另行提起诉讼。
《关于收交金三角租金的协议》仅对1996年4月1日至1997年年底的租金标准等作出约定，对1998年1月1日以后的租金标准没有约定，在合同履行过程中。以致在诉讼中双方当事人就租金标准不能协商达成一致意见，导致租赁合同难以继续履行，木材总厂请求解除《营业大楼租赁合同书》，本院准许。本院根据《营业大楼租赁合同书》、《关于收交金三角租金的协议》的约定、当地房屋租赁的市场行情、双方房屋租赁关系提前解除以及实业公司出资承运讼争房屋的情况、当事人提出的上诉请求，将1998年l月1日至租赁合同解除之日的租金标准确定为每月每建筑平方米30元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、 维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第一、五、六项；
二、 二、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第二、三、七项；
三、 解除木材总厂与实业公司签订的《营业大楼租赁合同书》，自本判决生效后90日内实业公司将承租房屋交还木材总厂。
四、 自判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付1997年4月9日至1997年12月30日租金（其中2，728.68平方米按建筑面积每月每平方米50元计租，325.32平方米按建筑面积每月每平方米25元计租）。
五、 自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付自1998年1月1日至本判决生效之日租金（其中2，728.68平方米按建筑面积每月每平方米30元计租，325.32平方米按建筑面积每月每平方米15元计租）。
六、 自本判决生效之目起30日内，木材总厂向实业公司支付1，716，555.64元利息（自1995年9月13日至1997年4月8日，按中国人民银行公布的同期固定资产贷款利率计息）。
七、 自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付延期支付租金的违约金123，500元。
八、 变更新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第四项为：自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付水、电、暖费277，921.04元。
九、 驳回上诉人的其他上诉请求。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费118，286.73元，由实业公司负担82，800.71元，木材总厂负担35，486.02元。
本判决为终审判决。
审判长 冯小光
审判员 张 章
代理审判员 吴晓芳
二○○一年八月二十一日
书记员 胡晓菲
基本案情：
原告：A物业管理有限公司
被告：杭某
被告杭某在B区购买了一套K房地产公司开发的XX小区的房屋，该花园小区由A物业管理公司(以下简称：A物业公司)提供物业管理。杭某入住新房时，与A物业管理公司签订了物业管理合同。2007年5月16日，A物业公司向法院起诉杭某，称被告从2006年1月起一直拒绝缴纳物业管理费，原告多次催缴无效，请求判令被告支付原告物业管理费750元及滞纳金，并承担本案诉讼费用。而据被告杭某说，他从2006年1月不交物管费是因为房屋质量出现问题，造成墙体裂缝、地板砖裂缝。其给A物业公司交涉过多次，其物管公司不管，所以才拒交物管费。
法院查明：
法院审理查明，原告是经核准从事物业管理服务的独立法人企业，被告与原告双方签订了物业管理合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效。原告按约履行了有偿服务，且要求被告支付2006年1月至2007年4月的物业管理费之诉请，与所提交的证据相印证，法院予以支持，原告主张的滞纳金可按2‰每天加收。被告杭某提出因房子出现质量问题未被维修而拒付物业管理费，但没能提交有效证据加以证明，对此，法院不予采信。遂作出如下判决：
业主被告杭某被判支付物业公司物业管理服务费750元，并承担欠交费用的滞纳金。
律师点评：
1.物业管理合同中物业公司的义务
物业管理合同是指业主或业主委员会与物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、莽护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等活动所达成的协议。物业管理企业根据物业管理合同的约定，向业主提供物业共有部分的管理和居住环境的安全雏护，以及对共有物业设施的维修、保养(包括相机械设施的购买、更换)。可见，物业管理企业根据合同义务，其服务范围仅限于物业的共有部分及业主共有的物业设施。业主房屋的专有部分不于物业服务、管理的范畴。
在本案，A物业公司所提供的物业服务管理是针对XX小区业主的建筑物共有部分以发共有的物业设施。专属于杭某家的房岸，不属于A物业公司的合同义务范围。杭某家的房屋质量问题，与A物业公司的服务管理不存在客观的法律关系。因此，杭某以房屋质量导致墙体、地板传裂缝为由，拒绝缴纳物业管理服务费，法院不予支持。杭某拖物业管理服务费的行为，违背了物业管理合同中的业主义务，故应补交物业管迎服务费及滞纳金。
2.商品房屋头卖合同中卖方的瑕疵担保义务
在买卖合同中，卖方负有瑕症托保义务。瑕疵担保义务包括质量现疵担保义务和权利最疵拉保义务。其中，质量瑕疵担保义务，是指卖方对其交付的标的物应符合合同约定的品质或者法定品质，该标的物不存在表面瑕疵或隐蔽瑕疵。出卖人交付不符合品质要求的标的物，对其不适当履行行为，所违背质量瑕疵担保义务而应承担违约责。
根据《商品房销售办法》第32条、第33条以及《商品房买卖合同纠纷司法解释》第13条的规定，在保修期限内发生的属丁保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对自己所造成的损失承担赔偿责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复所产生的修复费用由出卖人承担。同时，《城市房地产开发经营管理条例》第31条也规定，房地产力发企业应当存商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。以上可见，商品房买卖合同的开发商所出售的商品房，若出现保修范围的质量闫题，负有保修义务。
在本案中，K房地产公司交付的商品房出现质量问题，造成墙体裂缝、地板砖裂缝。若该房屋质量问题确实属于双方买卖合同约定的范围或法定范围(如该质量问题发生在在保修期限内且属于保修范围)，K房地产公司因违反质量瑕疵担保义务，应负担维修义务。杭某所购买房屋出现的质量问题，应积极与房屋的销售方，即K房地产公司交涉，要求其承担房屋的维修义务。
3.房地产建筑工程的质量保修制度
商品房屋质量问题，往往是建筑施工中工程质量问题。为了切实维护使用者的合法权益，我国法律制度要求建筑施工单位应对其施工的建筑物工程承担质量责任，推行了房地产建筑工程的质量保修制度。房地产质量保修责任制度，是指建筑工程自竣工验收交付之日起的一定期限以内，由建筑施工企业对建筑工程质量问题所承担的免费维修责任的制度。
根据《建设工程质量管理条例》的规定，房屋建筑工程质量保修书的内容通常应包括：(1)工程质量保修范围。包括：地基基础工程，主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统等项目。(2)工程质量保修期限。承包人与发包人应当按照《建设工程质量管理条例》及有关规定，以及保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则来约定具体的工程质量保修期限。(3)质量保修责任。建设工程承包单位元向建设单位承诺保修范围，保修期限和有关具体实施保修的有关规定和措施，如保修办法、人员和联络方法，答复和处理的时于限，不履行保修责任的罚则等。
本案若在在工程质量的保修期限内，开发商应及时与该建筑物的承建商联系，根据双方建筑工程承包合同的约定，及法定的建筑工程质量保修制度，要求承建商对该房屋进行维修。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
原告孙天林诉称，2004年2月16日，原告与被告成天公司订立商品房预售合同，在合同中约定，原告向被告交纳定金，购买被告开发的位于某市某区的清雅居小区3栋5单元202号，房屋价格为每平方米2568元，房屋面积为123平方米。合同签订后，原告依照合同约定。向被告支付了定金，但是被告迟迟不开工，直到2009年才施工建设，并公然违反约定，且单方面提高售房价格，将房屋面积缩小为90平方米。请求法院判令被告依法按原合同价格赔偿原告房屋(不低于90平方米)一套并赔偿其他损失100000元。
被告成天公司辩称：
1、关于原告孙天林诉讼请求要求交付房屋的问题，首先，双方签订的合同并非正式的商品房预售合同，而仅仅是预约合同，属于房产预售单。预约合同仅有协商签约的合同，没有交付房屋的义务。其次，2004年2月16日签订预收单的时候，已经明确告知原告建造房屋的地块还没有拆迁，不具有开发建设的条件。该地块的建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，预售许可证等手续2010年才办理完毕，预订单所约定的项目与实际的房屋价格、面积寻在较大差异，双方的预订单对该差异是没有法律拘束力的。最后，清雅居小区所占有地块是需要拆迁完成才能进行下一步规划。但是2006年和2007年某市连发两个文件，调整拆迁政策和土地规划政策，导致建筑成本增大，并非开发商原因所致，而是属于重大情势变更。基于以上原因，被告若按照原预订单约定的内容与原告协商签约，事实上已无法履行，被告试图在维护双方利益的基础上与原告协商签约，遭到原告的拒绝，因此被告表示拒绝与原告协商签约履行合同。因此原告要求交付房屋的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。
2、关于原告所提到的赔偿损失的问题，1．被告认为原告的主张数额缺乏法律依据，因为其主张仍是基于正式的商品房买卖合同。2．被告承认可以承担缔约过失责任，但是在计算缔约过失责任的时候应当考虑以下因素：第一、合同性质的问题；第二、可预见性问题（即情势变更问题）。因原、被告所签订预约合同的时间是2004年的2月16日，根据通常的预见能力也仅能够预见1到2年内房屋价格合理增长的部分，对于非合理增长的部分以及现在房屋价格非正常增长均不能作为赔偿损失的依据，且国家强制性文件的调整使在建工程在房屋面积和房屋建筑结构、建筑成本方面均无法预料和控制；第三、原告在签订预订单时仅支付了5万元，不能按照已付全款条件来衡量损失。综上所述，被告认为，在确定合同性质的基础上，综合考虑以上因素，权衡合同双方的利益，酌情确定被告的赔偿数额。
二、法院裁判
1、被告成天公司于本判决生效后十日内退还原告孙天林预交的房款50000元；
2、被告成天公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙天林损失150000元。
3、驳回原告孙天林的其他诉讼请求。
律师点评
民事行为应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守国家法律和政策。本案中，原、被告双方作为具有相应民事行为能力的行为人在签订《清雅居小区商品房预订单》时意思表示真实，且内容比较具体，因此该预订单在双方间产生了相应的权利义务关系，其所确定的内容在双方间产生拘束力。但因该预购单签订时所涉及的标的物尚处在规划之中且被告同力创展公司当时并未取得商品房预售许可，故首先需要确定该预订单的性质。
1、关于原、被告双方签订的《清雅居小区商品房预订单》的性质问题。
依传统民法理论，当事人之间签订的合同可以分为预约合同和本约合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。预约合同既可以是明确本约合同的订约行为，也可以是对本约合同的内容进行预先设定，其中对经协商一致设定的本约内容，将来签订的本约合同应予直接确认，其他事项则留待订立本约合同时继续磋商。判断商品房买卖中的认购书究竟为预约合同还是本约合同，最主要的是看此类认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。但一般来说，商品房认购书中不可能完全明确上述内容，否则就与商品房买卖合同本身无异，因此在实践操作过程中，这类认购书只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之，则应认定为预约合同。
本案中，原、被告双方签订的《清雅居商品房预订单》对于双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、单价、付款时间进行了明确的约定，但因双方在签订该预订单时作为买卖标的物的商品房尚处在规划之中而没有进行施工，被告同力创展公司也没有取得商品房预售许可，所以双方对商品房的交付时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在预订单中没有明确约定，属于未决条款，需在签订买卖合同时协商一致达成。因此，法院确认双方于2004年2月16日签订的《清雅居小区商品房预订单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同，原告孙天林要求被告以该商品房预订单为依据履行商品房交付义务的主张不能成立。
2、关于违反预约合同应承担的法律后果问题。
具有相应行为能力的人在意思表示真实的情况下签订的预约合同在双方当事人之间也产生拘束力，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。预约权利人可以请求对方履行订立本约的义务或者赔偿损失。
本案中，原、被告双方签订商品房预订单后，因建设商品房用地拆迁安置问题致使商品房开工建设日期拖延，在此过程中，某市相继出台的有关行政法规对于新建商品房的建筑面积、施工工艺及材料进行了强制性规定，加上新的拆迁安置情况出现，致使商品房建设规划变更、面积变化及建筑成本增加，应属于不可预料的情形，不应视为被告成天公司故意违反预约合同。但被告在未取得商品房预售许可时即对尚未开工建设的商品房进行出售违反了有关的法律法规，其行为具有违法性；同时在与原告孙天林签订商品房认购单时对于上述情况估计不足，其后又将认购书中列明的房号安置给他人，致使双方失去了进一步协商并签订本约合同可能性，双方签订的商品房预订单终止履行，对此结果被告应承担相应责任。因此，被告应将原来收取原告的50000元予以退还，并应对原告承担违约责任即被告应对原告因此而造成的损失承担赔偿责任。
3、关于原告损失的确定问题。
在违约责任中，承担责任的一方应给对方造成的利益损失进行赔偿。本案中，原告孙天林在与被告成天公司签订预订单后，有理由相信被告会按约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照预订单约定的房屋价格与他人另订购房合同的机会，因此被告因违约给原告造成的损失应根据订立预订单时商品房的市场行情和现行商品房价格予以确定，但因被告所开发建设的房屋无论是结构还是建筑成本都与双方签订预订单时发生了重大的变化，因此原告以被告开发建设房屋的现行销售价格作为赔偿标准亦显失公平，法院不予采纳。综合考量商品房市场的价格变动过程以及原告向被告交纳房款的数额，对于被告因违约给原告造成的损失确定为150000元。
综上所述，对于原告孙天林要求被告成天公司交付不低于90平方米房屋一套的诉讼请求法院不予支持的做法是正确的，但对其关于如被告无房可交则赔偿损失的主张予以采纳，并将损失数额确定为150000元的裁判也适应房予以肯定的。
法院经审理认为，郑某不具有建筑施工企业资质。王某受雇于被告郑某从事劳务，在从事雇佣活动中自身受到伤害，作为雇主的郑某应负赔偿责任。王某在劳动过程中未充分尽到安全注意义务，对自身的损害存在一定过错，可适当减轻雇主的赔偿责任。临沭县某公司将工程发包给不具有建筑施工企业资质的施工人郑某，对于王某遭受的人身损害，应负连带赔偿责任。
根据王某的伤情，支出的医疗费以及其他务工等损失，法院最终判决郑某与临沭县某公司向王某支付18642元。
（文中人物均为化名）
（稿件来源：山东工人报）
原告杜某于2010年8月受雇佣到被告杨某、杨某华经营的庆华欧式铁艺店从事不锈钢防盗网安装工作。同年8月25 日，被告杨某、杨某华安排原告到被告陈某雄坐落于玉林市玉州区长城小区A7栋6号的房屋安装门窗不锈钢防盗网，当吊防盗网上三楼时触到旁边的高压线，原告被高压电电伤，随即被送往玉林市第一人民医院抢救，先后于2010年8月25日至2010年11月14日和2010年12月2日至2011年4月20日两次住院治疗，共住院治疗220天，花费医疗费用41324.2元。2011年5月18日经玉林市明正司法鉴定所鉴定，杜甲盛的伤属八级伤残。
触电事故发生地点玉林市玉州区长城小区A7栋6号处的高电线为10千伏，被告广西电网公司玉林供电局和被告广西电网公司是该电力设施的所有人。触电事故的高压电线到地面的垂直距离为7.81米，陈民雄、梁红房屋外挑为1.5米，雨篷0.5米，雨篷到高压线边线的距离为1.25米。高压线设施设立在前，陈民雄、梁红的房屋建立在后。
陈某雄、梁某的房屋不锈钢工程于2010年5月承包给杨某，杨某华包工包料，工程完成后由陈某雄验收合格后支付工程款。原告杜某系受杨某、杨某华的安排，于2010年8月25 日到陈某的房屋安装门窗不锈钢防盗网。
事故发生后，各方对杜某受伤，均不愿承担责任，杜某无奈，以高压电的权属人广西电网公司玉林供电局、广西电网公司，定作方（屋主）陈某、梁某，承揽方（雇佣方）杨某、杨某华为被告，向法院提起诉讼，请求上述被告赔偿各种损失158493.35元。
争议
谁该对杜某的受伤承担责任，承担多少，是本案争议的焦点。被告广西电网公司、玉林供电局以高压线设施设立在前，陈民雄、梁红的房屋建立在后，杜某是在电力设施保护区内作业，未经电力主管部门批准，也未采取任何安全措施为由，不愿承担赔偿责任。被告陈某、梁某主张其从未认识原告，也未与原告发生雇佣关系，其将防盗网安装工程发包给杨某，在杨某完成工程后支付价款，杨某在整个运作过程中所产生的一切事情与其无关，杨某所经营的店有工商部门颁发的营业执照，具有相应资质，其本人发包不存在任何过错，其不应承担责任。被告杨某、杨某华以与原告不是雇佣关系，原告触电受伤致残是原告自己行为所造成，对原告的损失也不愿承担责任。
判决
法院根据查明的事实，判决：被告陈某、梁某承担赔偿原告损失50%责任；被告杨某、杨某华承担赔偿原告损失35%责任；原告自己承担15%的责任；驳回原告对被告广西电网公司玉林供电局和被告广西电网公司的诉讼请求。
评析
本案是因触电引起的侵权责任纠纷，根据最高人民法院《关于审理触电人身损害赔偿案件若干问题的解释》的规定，因高压电造成人身损害的案件，由电力设施产权人承担民事责任，但在电力设施保护区从事法律、行政法规所禁止的行为，电力设施产权人不承担民事责任。被告广西电网公司玉林供电局和被告广西电网公司的高压电线电压导线在设立时的边线延伸距离为7.81米，国务院颁布的《电力设施保护条例》规定的1-10千伏高压电的边线延伸距离为5米，上述高压线设施大于5米距离，在安全范围内。高压线设施设立在前，陈民雄、梁红房屋建筑在后，该房屋外挑为1.5米，雨篷0.5米，雨篷到高压线边线的距离为1.25米，1.25米小于5米的安全距离，属于安全保护区内。按照《电力设施保护条例》的规定，在安全保护区作业，必须经县级以上地方电力主管部门批准，并采取安全措施后才能进行作业。被告陈某、梁某在安全保护区，在未经相关部门批准，并采取安全措施的情况下，安装门窗不锈钢防盗网，导致事故发生，依法应承担责任。被告广西电网公司玉林供电局和被告广西电网公司在本案中不承担责任，有法可依。
被告杨某、杨某华作为工程承揽方，明知高压电线距离安装防盗网地点的距离不符合安全施工的要求，仍安排原告进行施工，没有尽到安全施工保障义务，是触电事故发生的原因力之一，依法应承担侵权责任。原告作为工程施工人，对其施工场所没有进行勘察，没有风险意识，存在疏忽大意，其自身也有过错。
法院根据案情事实，作出上述判决，合法合理。
编后语
建新房装防盗网，准备入住，是喜庆之事，应值得庆贺。但屋主陈某、梁某由于法律意识淡泊，安全意识不强，致悲剧发生，白白遭受损失，给新居蒙上了阴影。作为承揽方的被告杨某、杨某华，本想通过承揽工程，增加收入，由于没有尽到安全施工保障义务，结果钱未捞到，还要赔偿伤者的损失，确实够冤。而作为施工方的原告，因疏忽大意，致事故发生，受伤致残，疼痛难忍。被告广西电网公司玉林供电局和被告广西电网公司在本案中虽不承担责任，但官司缠身，暴露出了在电力设施安全保护方面的漏洞。加强施工安全，珍爱生命，人人有责。
- ·建筑施工中的安全责任
- ·离婚后对方不给孩子抚养费...
- ·股份公司股权转让合同
- ·库存是否可转公司注册资本
- ·终止软件开发委托合同
- ·农村土地使用权转让合同纠...
- ·万丰房地产开发责任有限公...
- ·双方合作的保密协议
- ·交通事故责任认定
- ·房地产合作开发合同