】随着房地产市场不断发展,相关房地产法律法规的不健全已经成为商品房买卖问题不断突出的诱因。目前,商品房买卖中的焦点问题是认购书中的定金问题。要正确的适用 不能签订的原因纷繁复杂,就现有的司法解释仍难以操作。笔者认为,解决上述问题的切实可行的办法是,应尽可能在预售合同中规定得详细一些,比如,房屋的房号、 ...
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涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。 一、商品房认购书性质的认定 由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论 自由原则受到较大限制。但笔者认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条之 ...
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购房者援引“办法”第22条规定作为上述论断的依据。其实，上述论断是将“订金”与“定金”两种不同性质的款项混淆了。“订金”属于预付性质的款项，是在交易尚未 认购方的义务，商品房认购书中定金显然不属于这种情况。这种定金在法律上称为“立约定金”，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》 ...
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并不实际支付购房款，不会因没有取得预售许可证导致预约无效。 在实践中，内部认购的目的通常是为了筹集资金。开发商在取得土地使用证和建设用地许可证后，就向 责任了。 首先，有定金条款的适用前文关于定金的讨论。 除此之外，还有一个是否可以要求强制履行和损害赔偿的问题。笔者认为，如果商品房认购书具备了购房合同 ...
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涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。 一、商品房认购书性质的认定 由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论 自由原则受到较大限制。但笔者认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条之 ...
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买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用。这也就意味着，《商品房认购书》中一旦约定了 专用章》、《交纳使用费土地使用专用章》、《临时土地使用证专用章》。对于普通商品房，土地证上应加盖“有偿土地使用证专用章”。3．如果土地证上加盖了“临时土地使用证 ...
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已经十分普遍。但对于没有预售许可证的商品房认购书是否有效、商品房认购中如何适用定金罚则、开发商违反认购书的法律责任等问题仍然争议很大。笔者就这三个 不利于交易安全。鉴于此，笔者认为，应当以“是否进行了诚信谈判”为标准，具体问题具体分析，即“过程论”。诚信谈判至少应当具有如下特征：第一，按照约定的时间在 ...
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返还？是实践中，比较难处理的问题。欲解决这一问题，张付杰律师从商品房认购书的性质、认购书中定金的性质、认购书的说明条款的效力、定金的处理 承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制，因而说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、 ...
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，因为购房者必须以足够的证据来证明自己主张的事实。对商品房认购书订立后，购房者发现的新风险、新问题，同样可采取协商方式解决，对新发现的，诸如 以双方都未违约，只是计价方式条款无法达成一致而未签订商品房预售合同为由，诉至法院要求开发商退回定金，并且商品房认购书同时终止。结果，法院支持了赵先生的诉讼请求。 ...
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的买卖合同，现在王小姐不同意签订买卖合同，属违约行为，开发商有权没收购房定金。处理结果：王小姐认为开发商的合同有失公平，导致合同无法顺利签订，开发商应当 。我们建议王小姐尝试通过消委会调解来解决问题，后来经过调解，开发商最终愿意退还定金。法律评析：商品房预售中的认购定金纠纷时常见诸报端，究其原因是由于 ...
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